Was bleibt nach dreißig Jahren Wohnungswirtschaft, Herr Dr. Hain?

Thomas Hain: Ja, man muss sich einfach darüber im Klaren sein, dass eben am, bei mir ist es dann der 01.04.27, dass ich dann keine Funktion mehr habe in der Nassauischen Heimstätte. Und das bedeutet halt auch Bedeutungsverlust.

Intro: Willkommen zu Wohngefühl, dem wöchentlichen Podcast von und für die Macher in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft.

Intro: Erhalten Sie exklusive Einblicke in Mindset und Know-how von den Experten aus der Branche.

Stefan Bürger: Ja, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe von Wohngefühl.

Stefan Bürger: Und heute ist ein ganz besonderer Tag.

Stefan Bürger: Mir sitzt nämlich ein wohnungswirtschaftliches Urgestein gegenüber.

Stefan Bürger: Dr. Thomas Hain, der leitende Geschäftsführer der Nassauischen Heimstätte Wohnstadt NHW genannt, der seit vielen Jahrzehnten in der Wohnungsbranche

Stefan Bürger: ganz viel bewegt hat und vielen seinen Stempel aufgedrückt hat.

Stefan Bürger: Schön, dass du da bist, Thomas.

Thomas Hain: Ja, lieber Stefan, erstmal herzlichen Dank für die Einladung zu deinem Podcast.

Thomas Hain: Ich freue mich sehr. Ja,

Stefan Bürger: das ist ein toller Weg, der jetzt vor uns liegen wird.

Stefan Bürger: In meinem Kopf ist ja schon die Flugroute gelegt.

Stefan Bürger: Du wirst dich noch wundern, über was wir alles gleich reden.

Stefan Bürger: Aber das Erste, was wir natürlich jetzt machen müssen, ist, mal zurückzuschauen auf die letzten 30 Jahre.

Stefan Bürger: Und es ist ja verrückt. Das Thema Wohnungswirtschaft hat sich auf der einen Seite total verändert.

Stefan Bürger: Ganz neue Tools, ganz neue Herausforderungen, Zinsen, tralala.

Stefan Bürger: Und auf der anderen Seite ist es genauso wie vor 30 Jahren.

Stefan Bürger: Wir vermieten einfach Wohnungen. Wie guckst du da drauf?

Stefan Bürger: Ist es eher ein stetiges Geschäft oder war es ein ganz eruptives in den letzten Jahrzehnten?

Thomas Hain: Eigentlich beides. Also du hast natürlich absolut recht.

Thomas Hain: Wir bedienen ein Grundbedürfnis. und gewohnt wird immer und Wohnen ist wirklich ein elementarer Bestandteil einer Volkswirtschaft.

Thomas Hain: Das ist das eine und deswegen mit einer großen Beständigkeit halt ausgestattet.

Thomas Hain: Das wissen wir, unsere Investitionen sind auf 80, 100 Jahre ausgelegt.

Thomas Hain: Das macht die Beständigkeit aus. Aber wenn ich jetzt so 30 Jahre zurückblicke, wir haben ja unglaublich viele Themen

Thomas Hain: gehabt, jetzt sage ich mal exogene Schocks, mit denen wir nicht rechnen konnten und die die Wohnungswirtschaft immer vor

Thomas Hain: großartigen Herausforderungen gestellt hat, die wir glaube ich zum größten Teil aber wirklich gut gemeistert haben.

Thomas Hain: Aber das war halt dieses Volatile.

Thomas Hain: Wenn ich so 30 Jahre zurückblicke, da waren schon große Herausforderungen dabei.

Stefan Bürger: War es denn vor 30 Jahren besser?

Stefan Bürger: Also es war ja früher immer besser.

Thomas Hain: Ja, es war immer besser, das glaubt man, weil man das schnell vergisst, was eben nicht so gut war

Thomas Hain: und das, Gott sei Dank, das bessere hoffentlich in Erinnerung behält.

Thomas Hain: Nein, sie war bestimmt nicht besser, es war halt anders.

Thomas Hain: Wir hatten vielleicht andere Themen und andere Probleme, die wir zum Teil gelöst haben und sie wurden ersetzt durch

Thomas Hain: neue Herausforderungen, durch neue Probleme. Besser würde ich nicht sagen.

Thomas Hain: Wenn

Stefan Bürger: wir so durch die Jahrzehnte gehen, Thomas, dann war ja in den 90er Jahren nach der Wiedervereinigung ging der

Stefan Bürger: Osten auf. Das hat auch eine Menge mit eurer NHW gemacht.

Stefan Bürger: Ihr seid in den Osten gegangen, Stadtsanierung war ein Riesenthema.

Stefan Bürger: Wie guckst du so auf die 90er?

Thomas Hain: Ja, ich war selber ja in Leipzig, allerdings nicht für die Wohnungswirtschaft, sondern für die Immobilienfinanzierung, insofern schon verbunden.

Thomas Hain: Aber ich habe die Wohnungswirtschaft von der Finanzierungsseite begleitet.

Thomas Hain: Und ich habe das als eine großartige Aufbruchstimmung erlebt und ich fand das für mich persönlich unglaublich schön zu

Thomas Hain: sehen, wie neue Siedlungen entstehen. Allerdings muss man auch sagen, das sind auch Herausforderungen gewesen, Städte baulich das so

Thomas Hain: hinzubekommen, dass wir da nicht die Fehler wiederholen, die wir in den 70er Jahren im Westen gehabt hatten.

Stefan Bürger: Und ich

Thomas Hain: glaube, das ist, wenn ich so zurückblicke heute auf die Städte in Ostdeutschland, ich glaube, das ist uns allesamt

Thomas Hain: gut gelungen, lebenswerte Städte zu gestalten.

Stefan Bürger: Wenn du sagst, du warst in den 90ern in Leipzig, was macht das, wenn du jetzt die Vergesellschaftungsdebatte in

Stefan Bürger: Berlin dir vor Augen hältst, wo es darum geht, ja im Grunde genau wieder das, was wir damals beseitigt

Stefan Bürger: haben, wieder zu inszenieren? Ja,

Thomas Hain: ich bin ja gelernter Volkswirt noch dazu.

Stefan Bürger: Auch noch.

Thomas Hain: Auch noch, genau. Und fürchterlich. Also ich kann ja diesem Gedanken überhaupt nichts abgewinnen.

Thomas Hain: Und ich versuche mich ein bisschen dahin zu retten, dass ich sage, ich kann was mit dem Thema anfangen,

Thomas Hain: wenn wir uns darauf einigen würden, dass die kommunalen Wohnungsunternehmen, respektive die Wohnungsunternehmen, wie wir es sind, Landesgesellschaften, dass

Thomas Hain: deren Anteil am Markt etwas erhöht wird.

Thomas Hain: Also wir haben ja rund 60.000, 63.000 Wohneinheiten.

Thomas Hain: Ich hätte kein Problem mit 80.000 oder 100.000 Wohneinheiten.

Thomas Hain: Dann wäre der Anteil des öffentlichen Sektors, sage ich jetzt einmal, ein etwas größerer am Gesamtmarkt.

Thomas Hain: Damit könnte ich super gut leben.

Thomas Hain: Und ich finde, das ist auch so ein Gut wie Wohnen, wird das sehr gut zu Gesicht stehen.

Thomas Hain: Aber das ist ja nicht das, worüber wir uns unterhalten.

Thomas Hain: Die Vergesellschaftung soll ja ein anderes Wirtschaftssystem.

Thomas Hain: Und ich behaupte mal, ein Wohnungsunternehmen, das in der Form eines öffentlicher Anstalts geführt wird, wird schlecht geführt.

Thomas Hain: Sobald Politik mitredet, aktiv mitgestaltet, wird das Ergebnis immer ein schlechteres sein.

Thomas Hain: Nein, und ich finde deswegen die Sortierung, das in GmbHs auszulagern, im kommunalen Wohnungsunternehmensbereich oder in Aktiengesellschaften, das ist

Thomas Hain: prinzipiell schon mal der richtige Weg, um effizient Wohnraumbewirtschaftung betreiben zu können, bezahlbar.

Stefan Bürger: Also ich bin nach der Wende nach Eisenach gefahren.

Stefan Bürger: Wir haben dort Stadtsanierung gemacht und das Eisenacher Kuhgehänge, so hieß das Großwohngebiet dort, war in einem Zustand, wie

Stefan Bürger: man es sich nicht hat vorstellen können.

Stefan Bürger: Die Mieten waren eine D-Mark, die Nebenkosten zehn Pfennige und man kann sich denken, dass natürlich mit solchen Unwirtschaftlichkeiten

Stefan Bürger: ein städtebauliches Desaster entstand. Wir haben ja nachher auch abgerissen.

Stefan Bürger: Warum werden solche Lehren der Vergangenheit heute nicht wieder wirksam?

Stefan Bürger: Warum fängt man von vorne etwas an, was so misslungen ist?

Thomas Hain: Ich könnte mir sogar vorstellen, dass da noch nicht mal eine Überzeugung dahinter steckt, dass eine Vergesellschaftung das bessere

Thomas Hain: Modell ist. Sondern ich bin da ziemlich profan an der Stelle unterwegs und denke mir, die Politik sucht sich

Thomas Hain: Themen, mit denen sie am meisten Wählerstimmen gewinnen können, wo sie echt die Emotionen abholen können.

Thomas Hain: Und Wohnungsmarkt und Miete ist nun mal halt ein Reizthema, ist ja völlig klar.

Thomas Hain: Ja, und wenn ich das natürlich in einer bestimmten Art und Weise bedienen kann von der Politik aus, dann

Thomas Hain: sichere ich mir halt meine Stimmen und damit eben auch meine Einflussnahme.

Thomas Hain: Das ist, denke ich mir, ein profanes Machtspielchen und ich suche mir das Töpfchen raus, aus dem ich dann

Thomas Hain: am meisten wieder raus entnehmen kann.

Stefan Bürger: Ja, gehen wir auf die Nullerjahre.

Stefan Bürger: Du siehst, wir kämpfen uns durch die Jahrzehnte.

Stefan Bürger: Ja, geht schnell. Wir haben zum 01.01.2000 die große Angst, dass die Rechner alle abstürzen, weil der Jahreswechsel nicht

Stefan Bürger: funktionieren konnte. Das Internet fing an, E-Mail-Kommunikation.

Stefan Bürger: Wir waren alle ganz stolz, dass es so eine erste Homepage gab, auf die man gehen konnte.

Stefan Bürger: Und ich glaube Ende der Nuller, das müsste sogar das iPhone gekommen sein.

Stefan Bürger: Also ja, ein riesen EDV-Sprung. Wie hast du den erlebt in der Wohnungswirtschaft?

Thomas Hain: Also diese Dekade 2000 bis 2010, von der reden wir.

Thomas Hain: Ja. Das iPhone kam übrigens ein bisschen früher, 2004 oder 2005.

Thomas Hain: Okay, gut. Du hast das

Stefan Bürger: gleich kaufen können, das konnte ich mir damals nicht leisten.

Stefan Bürger: Nein, ich habe es geschenkt bekommen.

Stefan Bürger: Von

Thomas Hain: der Deutschen Telekom übrigens, weil wir einen Kooperationsvertrag erfolgreich abgeschlossen

Stefan Bürger: haben. Großartig.

Thomas Hain: Das war für mich aber deswegen auch ein prägendes Jahr persönlich, weil ich da in die kommunale Wohnungswirtschaft eingestiegen

Thomas Hain: bin in der Volkswohnung. und die Volkswohnung war durchaus innovativ und heute würden wir sagen der Digitalisierung weit voran.

Thomas Hain: Wir hatten tatsächlich Laptops von IBM, also die Prokuristen und die Geschäftsführung, vier Stück und habe das als sehr,

Thomas Hain: sehr für damalige Verhältnisse auch durchaus als schnelllebig empfunden, Aber sehr optimistisch, weil das Zukunftsbild war ein positives, was

Thomas Hain: man damit verbunden hat. Es ging halt alles unkomplizierter und schneller, was so die Arbeitswelt anging.

Thomas Hain: Heute lachen wir natürlich darüber, weil wir uns heute über ganz andere Dinge unterhalten.

Thomas Hain: Aber damals war das tatsächlich so, dass da der Einstieg war in einer neuen Arbeitswelt, die sich langsam löste

Thomas Hain: von der Schreibmaschine zum Personal Computer, zum Laptop.

Thomas Hain: War

Stefan Bürger: das ein schwerer Kraftakt, die Leute mitzunehmen, gerade auch in einer kommunalen Gesellschaft, wenn man ja doch irgendwie so

Stefan Bürger: eine behördliche Struktur oder so eine behördliche Denke unterstellen würde?

Stefan Bürger: Ja,

Thomas Hain: aber die Wohnungswirtschaft kam ja aus dieser Ecke.

Thomas Hain: Wir waren ja in den 90er Jahren, da war der Mieter ja nicht Kunde.

Thomas Hain: Ich kann mich ja noch gut erinnern, dass wir uns über Kundenorientierung unterhalten mussten, um unseren Mitarbeitenden klar zu

Thomas Hain: machen, überleg mal, wer dir dein Gehalt bezahlt.

Thomas Hain: Kunde war ja völlig abstrakt, das war ein Mieter, Mitsteller.

Thomas Hain: Das war damals tatsächlich so und diese Behäbigkeit und dieses, das Wissen, dass die Miete jeden Monat kommt und

Thomas Hain: mein Gehalt bezahlt, das erleben wir ja durchaus heute noch und macht einen Teil dieser Beständigkeit der Wohnungswirtschaft aus.

Thomas Hain: Diese Behäbigkeit oder diese Beständigkeit ist Wir sind jetzt natürlich in diesen Zeiten kein guter Begleiter, wenn wir Umstände

Thomas Hain: haben, die uns an und für sich zwingen, resiliente Organisationen zu schaffen, die eben mal schnell reagieren müssen.

Thomas Hain: Aber das ist Führungsaufgabe, eben die Mitarbeitenden an der Stelle mitzunehmen, ihnen klarzumachen, dass man ja auch selber seinen

Thomas Hain: Arbeitsplatz sehr gut gestalten kann, wenn man neugierig ist.

Stefan Bürger: Jetzt ist es ja auch heute sichtbar, wie unterschiedlich Unternehmen auf diesem Weg in den letzten Jahren erfolgreich waren.

Stefan Bürger: Jetzt, wo die KI kommt, merkt man, welcher Betrieb ist in der Lage, damit zu gehen und welcher Betrieb

Stefan Bürger: muss überhaupt erstmal Defizite, organisatorische, strukturelle und digitale Grunddefizite in den Köpfen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter quasi aufräumen, oder?

Thomas Hain: Ja, sehe ich genauso. Ich glaube, dass momentan reden wir alle über KI-Tools.

Thomas Hain: Das ist ja so das Modewort gerade hin, beschreibt aber nur einen Teil des Themas der Digitalisierung.

Thomas Hain: Es geht ja um Automatisierung, Prozess, Digitalisierung, das sind ja die anderen Themen der Digitalisierung.

Thomas Hain: Und in der Tat, glaube ich, ist das ein Thema, dass man versuchen muss, die Neugierde zu wecken bei

Thomas Hain: den Mitarbeitenden, um die Angst zu nehmen, dass irgendwas passiert, was meinen Arbeitsplatz in Gefahr bringt.

Thomas Hain: Ich glaube nicht, dass die Arbeitsplätze in Gefahr sind, sondern wir werden einfach über die natürliche Fluktuation einen Wandel

Thomas Hain: haben in unserer Belegschaft. Das kommt ganz natürlich und diesen Prozess muss ich halt mitgestalten und am besten offensiv.

Stefan Bürger: Es ist ja auch ambivalent. Auf der einen Seite reden wir vom Fachkräftemangel, auf der anderen Seite sagen wir,

Stefan Bürger: wir müssen uns vom Personal trennen.

Stefan Bürger: Die Lösung muss ja sein, dass wir Personal zu Fachkräften entwickeln und damit über eine normale demografische Linie Qualität

Stefan Bürger: bei der einen Personengruppe erhöhen und die andere Personengruppe ganz normal in ihren Ruhestand entlassen.

Stefan Bürger: Natürlich ist das ein Prozess, der moderiert werden muss.

Thomas Hain: Ja, absolut. Die Frage ist halt, wie viel kannst du von dem älteren Personal noch in eine andere Funktion

Thomas Hain: bringen. Das ist halt der große Teil, der eben einer Belegschaft ausmacht.

Thomas Hain: Also wir verlieren in den nächsten zehn Jahren 35 Prozent unserer Belegschaft.

Thomas Hain: Ich glaube aber, dass wir besser beraten sind, uns darüber Gedanken zu machen, wie mache ich denn eine Organisation

Thomas Hain: KI-fähig, digital fähig. Das sind, glaube ich, eher mal so die Themen, als sich darüber Gedanken zu machen, welche

Thomas Hain: KI-App führe ich denn jetzt ein oder welche KI-Tool führe ich jetzt ein.

Thomas Hain: Weil ich glaube, da haben wir tatsächlich Defizite.

Thomas Hain: Du hast sie ja angesprochen, unsere Datenbanksysteme sind nicht in Ordnung, sie sind nicht vorbereitet auf KI.

Thomas Hain: Deswegen werden KI-Tools keine richtig guten Ergebnisse bringen.

Thomas Hain: Und ich muss erstmal bei der Organisation selber anfangen und einen Haken dran machen zu können.

Thomas Hain: Jetzt bin ich tatsächlich digital fähig mit meiner Organisation.

Stefan Bürger: Dann gehen wir in die Jahre 2010 bis 2019.

Stefan Bürger: Der große Knall, die Lehman-Katastrophe, die Finanzmärkte crashen.

Stefan Bürger: Es fing an, plötzlich ein goldenes Jahrzehnt zu werden, weil die Zinsen in den Keller gingen und plötzlich war

Stefan Bürger: alles bezahlbar. Wie schaust du aus Immobiliensicht auf dieses Jahrzehnt?

Thomas Hain: Das war ein total spannendes Thema.

Thomas Hain: Also ich erinnere mich, dass wir damals noch bei der Volkswohnung Karlsruhe, hatte die Stadt Karlsruhe den Stand gegenüber

Thomas Hain: von der LBBW und die Finanzkrise war 2018 meine ich.

Thomas Hain: Da kam plötzlich keiner von der LBBW, der Stand war wie leergefegt und es war eine unglaublich bedrückende Stimmung

Thomas Hain: auf der Expo Real. Aber hier wurde durch die Zinssenkung, die wir hatten und die Nullzinsphase, die wir hatten,

Thomas Hain: wurde im Grunde genommen die Probleme, die wir heute haben, gelegt.

Thomas Hain: Da liegen die Ursachen für die steigenden Baukosten, für die steigenden Grundstückskosten, nachher die Inflationierung und dann hat uns

Thomas Hain: die rasante Zinsanstieg kalt erwischt und die Finanzkrise war aber der Auslöser dessen.

Thomas Hain: Das war die Basis für die Probleme, die wir heute haben.

Thomas Hain: Natürlich war das eine schöne Zeit mit Nullfinanzierungszinsen investieren zu können und wir haben immer mal wieder gerechnet, wie

Thomas Hain: unser Jahresüberschuss aussehen würde, wenn wir einen drei oder vierprozentigen Fremdkapitalzins hätten zahlen müssen und ich muss sagen, da

Thomas Hain: ist nicht mehr viel übrig geblieben oder wäre nicht viel übrig geblieben und heute haben wir dieses Problem, dass

Thomas Hain: wir eben sehr viel Zinsaufwand haben, den wir vorher eben nicht hatten.

Thomas Hain: Das weißt du, das hat natürlich Auswirkungen auf die

Stefan Bürger: Investitionsbereitschaft. Wenn du jetzt auf dieses Jahrzehnt guckst, würdest du sagen, die Immobilienbranche war zu naiv, sie hat zu

Stefan Bürger: viel einfach losgebaut, sie hat Projekte entwickelt, sie hat Traumpreise für Grundstücke bezahlt, also es war ja, es hatte

Stefan Bürger: ja wirklich teilweise ein Goldgräber-Feeling und bezahlt jetzt eigentlich auch zu Recht dafür die Zeche?

Thomas Hain: Naja, das weiß ich nicht, ob man das so formulieren sollte, Stefan, aber ich denke mir, das ist halt

Thomas Hain: eine Korrekturbewegung des Marktes, was wir jetzt sehen.

Thomas Hain: Jetzt kommt

Stefan Bürger: der Volkswirt hier durch. Genau. Und

Thomas Hain: ich glaube nicht, dass wir da irgendwie in der Wohnungswirtschaft blauäugig oder naiv waren, sondern das waren ja Chancen.

Thomas Hain: Das hätte ja zumindest mal unsere Gesellschaft auch überhaupt nicht verstanden, wenn wir diese Zeit nicht nicht genutzt hätten,

Thomas Hain: um den dringend benötigten Neubau damit zu investieren.

Thomas Hain: Und das haben wir gemacht. Und natürlich waren wir bereit, höhere Preise zu zahlen, weil wir es ja rechnen

Thomas Hain: konnten.

Stefan Bürger: Wir

Thomas Hain: haben ja keine Dinge angefasst, die wir nicht rechnen konnten.

Thomas Hain: Und das stimmt ja nicht. Allerdings, glaube ich, haben wir uns ein bisschen zu sehr daran gewöhnt, an diese

Thomas Hain: schöne Zeit der Nullzinsen oder Negativzinsen.

Thomas Hain: Wir haben übrigens mal drei Millionen, glaube ich, waren es, in ein Schließfach gelegt, weil es preiswerter war, Bargeld

Thomas Hain: ins Schließfach zu legen. als irgendwo auf dem Konto herum zu liegen.

Thomas Hain: Kann man sich heute überhaupt nicht mal vorstellen, aber das sind

Stefan Bürger: erst ein paar

Thomas Hain: Jahre her.

Stefan Bürger: Ja, und dann kommen jetzt die 20er Jahre, das Jahrzehnt, in dem wir gerade sind.

Stefan Bürger: Und da, glaube ich, ist die KI wahrscheinlich die Maschine, die alles passiert hat.

Stefan Bürger: Wenn wir jetzt mal Corona außen vor lassen, was wir jetzt mal ausblenden.

Stefan Bürger: Aber KI kam leise rein und jeder hat gesagt, ja, da wird sich was bewegen.

Stefan Bürger: Jetzt sagt jeder, es dreht sich die Welt.

Stefan Bürger: Zwischen diesen beiden Extremen, es ist eine digitale Weiterentwicklung bis hin zu dem, was wir gehört haben, dass die

Stefan Bürger: großen KI-Köpfe von Amerika davor warnen, dass uns die KI umbringen wird.

Stefan Bürger: Wo siehst du die Rolle der KI in der Immobilienwirtschaft?

Stefan Bürger: Was ist deines Erachtens eine realistische Betrachtung darauf?

Thomas Hain: Also ich sehe sie erst einmal als einen Partner der Sachbearbeitung.

Thomas Hain: Also ich versuche bei uns im Haus zu erzählen, dass die Sachbearbeitung eine KI sinnvoll nutzen kann für ihre

Thomas Hain: Tagesarbeit.

Stefan Bürger: Man versucht

Thomas Hain: sich eben, Stichwort Neugierde, einfach mal so eine KI zu nutzen, um ein Arbeitsergebnis vielleicht zu verbessern oder schneller

Thomas Hain: gestalten zu können. und der Umfang, wie sehr KI meine Arbeit tagtäglich beeinflusst, das soll jeder selber an seinem

Thomas Hain: Arbeitsplatz bestimmen können. Das wäre für mich so die Idealvorstellung, wie man KI-Tools in einem Wohnungsunternehmen so einführt, dass

Thomas Hain: er auch angenommen wird. Denn es hilft nichts, dass wir tolle KIs haben, aber sie werden abgelehnt.

Stefan Bürger: Siehst du, dass die KI irgendwann ganze Prozesse autonom abwickelt?

Thomas Hain: Ja, absolut.

Stefan Bürger: Ich meine, dann wird es nicht zum Partner des Mitarbeiters, sondern dann wird es zum Ersatz des Mitarbeiters.

Stefan Bürger: Ja, dann kann es den

Thomas Hain: Prozess ja steuern, ne? Also über die Zeitschiene meine ich jetzt.

Thomas Hain: Dass eben, ja nehmen wir mal ein konkretes Beispiel, ein 60-Jähriger, der sich noch die Neugierde bewahrt hat, sich

Thomas Hain: mit dem KI-Tool anzufreunden und mit ihm seine Arbeit zu teilen.

Thomas Hain: Und er bestimmt, wie viel die KI von seiner Arbeit übernehmen wird.

Thomas Hain: Und wenn er merkt, dass er halt in Richtung Ruhestand geht, dann kann er das halt so steuern, im

Thomas Hain: Idealfall, dass dann, wenn er in Ruhestand geht, 100 Prozent von seiner Arbeit durch ein KI-Tool erledigt

Stefan Bürger: wird.

Thomas Hain: Ein Idealzustand, ich weiß es, aber das ist so mein Bild, wie wir mit KI-Werkzeugen umgehen sollten im Zusammenhang

Thomas Hain: mit unserer Belegschaft.

Stefan Bürger: Wenn man sich jetzt überlegt, du hast eben noch gesagt, ihr hattet für vier Führungskräfte vier Laptops.

Stefan Bürger: Das war in den Nullerjahren und heute sprechen wir darüber, wie wir Mitarbeiter komplett durch einen digitalen Prozess ersetzen

Stefan Bürger: können und das möglichst gesellschaftspolitisch und sozial verantwortlich organisiert, aber auf der anderen Seite natürlich auch betriebswirtschaftlich intoniert und

Stefan Bürger: das muss ja ein Stück weit dirigiert werden, dann ist das ja unglaublich, was da in 20 Jahren passiert

Stefan Bürger: ist.

Thomas Hain: Ja, und ich habe angefangen als Auszubildender bei der Firma Bastbau in Düsseldorf-Erkrath.

Thomas Hain: Und das war ein sehr modernes Unternehmen, was so Bürokommunikation angeht, Büroausstattung.

Thomas Hain: Und die hatten dann tatsächlich in meinem zweiten Lehrjahr einen Personal Computer von IBM für eine Abteilung.

Thomas Hain: Da durfte man dann und konnte man Adressabfragen machen von Mietern.

Stefan Bürger: Das

Thomas Hain: war sensationell. Ansonsten saß ich auch noch vor einer IBM-Kugelkopf-Schreibmaschine.

Thomas Hain: und ähnlich schnell wird das jetzt in unsere Arbeitswelt gehen mit der Digitalisierung.

Stefan Bürger: Was eine Spanne, Thomas, und du bist jetzt in den letzten Monaten deiner CEO-Rolle beim NHW und hast letzten

Stefan Bürger: Endes ja auch in dieser Zeit unterschiedliche Eigentümerstrukturen erlebt.

Stefan Bürger: Und da würde ich gerne drauf abbiegen, denn wir haben über die Vergesellschaftung gesprochen.

Stefan Bürger: Wir als Helaba-Tochter sind eine stark betriebswirtschaftliche und ökonomisch getriebene Unternehmung.

Stefan Bürger: Also Wohnungswirtschaft hat unterschiedlichste Ausprägungen. Ist die politisch geführte Hauptausprägung, jetzt mal unabhängig Rechtsform, ist die politisch geführte Hauptausprägung

Stefan Bürger: deines Erachtens die beste für das Sozialprodukt Wohnen?

Thomas Hain: Ja, was heißt politisch? Ich meine, wir haben einen Gesellschaftsauftrag, der definiert ist.

Thomas Hain: Und ich definiere jetzt einfach in meinen Worten bezahlbaren Wohnraum, vor allen Dingen für die Einkommensschichten, die eben nicht

Thomas Hain: so viel Geld haben wie andere.

Thomas Hain: Und das ist der Kernauftrag. Und das ist eigentlich relativ unerheblich, ob in einem Aufsichtsrat sitzt, eine CDU, eine

Thomas Hain: SPD, eine Grüne Partei oder FDP oder wer auch immer.

Thomas Hain: Denn dieser Gesellschaftsauftrag ist derjenige, den die Geschäftsführung zu erfüllen hat.

Thomas Hain: Natürlich gibt es immer eine Einfärbung.

Thomas Hain: Das ist ja völlig klar. Das ist ja auch legitim zum gewissen Grad.

Thomas Hain: Aber die Geschäftsführung sollte gut beraten sein, ihren originären Auftrag nicht immer aus dem Auge zu verlieren.

Thomas Hain: Und den finde ich ja schon ethisch und moralisch sehr wertvoll, Menschen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, die

Thomas Hain: eben Probleme haben, die Mieten zahlen zu können, ansonsten am freien Markt.

Stefan Bürger: Okay, du hast vorhin gesagt, du vermutest fast, dass die politische Vergesellschaftungsthematik den Ursprung auf Wählerstimmengewinn hat.

Stefan Bürger: Und jetzt reden wir von einem sozialpolitisch oder sogar ethisch sinnvollen Auftrag.

Stefan Bürger: Inwieweit ist denn Politik überhaupt, oder inwieweit kennt sie denn Wohnungswirtschaft?

Stefan Bürger: Inwieweit kann sie sie richtig in deiner Wahrnehmung handeln und steuern?

Thomas Hain: Ja, das ist nach 30 Jahren auch Politikerfahrung, die du natürlich automatisch mitgemacht hast.

Thomas Hain: Es ist, frustrierend würde ich nicht sagen, aber es ist sehr ernüchternd, wie wenig Verständnis für Wohnungswirtschaft ist.

Thomas Hain: Das ist immerhin ein Grundbedürfnis, so wie Lebensmittel.

Thomas Hain: Wie wenig Beachtung die Wohnungswirtschaft in der Politik hat.

Thomas Hain: Es ist öffentliche Daseinsvorsorge. Der Der Staat hat sich darum zu kümmern.

Thomas Hain: Er hat die Gelder zur Verfügung zu stellen, damit der öffentlich geförderte Wohnungsbau funktioniert.

Thomas Hain: Man kann sich nicht jahrzehntelang zurückziehen und dann überrascht sein, dass die Auswirkungen, wenn die öffentlichen Förderungen ausgelaufen sind

Thomas Hain: bei den Sozialwohnungen, dass die Mieten steigen und die Menschen, die dort drin gewohnt haben oder wohnen, das dann

Thomas Hain: nicht mehr bezahlen können. Dann wird das natürlich einen Druck auf die Politik ausüben.

Thomas Hain: Aber den hätte ich mir sparen können, wenn ich mir darüber im Klaren bin.

Thomas Hain: Es gibt halt Pflichtaufgaben in der Politik und nicht nur Küraufgaben.

Thomas Hain: Und Wohnungsbaupolitik bezahlbar zu machen, gehört zur Pflicht eines Politikers.

Stefan Bürger: Pflicht des Politikers braucht aber vorher Wissen und Kenntnis und Einsicht und Zusammenhänge in der Wohnungswirtschaft.

Stefan Bürger: Ich mache diesen Podcast genau, um an der Stelle über unseren Maschinenraum immer wieder zu berichten und dieses Wissen

Stefan Bürger: zu transferieren. Wie erlebst du das?

Stefan Bürger: Ist das vorhanden oder sind wir nicht inzwischen und das auch zunehmend so in der Überschriftenpolitik gelandet?

Thomas Hain: Ja, absolut. Sehe ich genauso. Also ja, würde ich unterstreichen.

Thomas Hain: Es ist halt zugegebenermaßen ja auch wirklich schwierig, weil wir ja auch durchaus im Kollegenkreis durchaus feststellen können, dass

Thomas Hain: nicht jeder die speziellen Eigenarten einer Wohnungsbauinvestition immer so vor Augen hat.

Thomas Hain: Wir sind nun mal halt langfristig investiert und wir schauen nicht auf fünf Jahre, sondern wir schauen auf zehn,

Thomas Hain: 15, 20 Jahre. Das macht kein Politiker, der in vier, fünf Jahresrhythmen sich zur Wahl stellen muss.

Thomas Hain: Da, glaube ich, braucht man auch ein bisschen eine Art von Verständnis.

Thomas Hain: Nichtsdestotrotz erlebe ich halt immer wieder, dass einfach nicht verstanden wird, dass wenn eine Mieteinnahme nicht mehr ausreicht, um

Thomas Hain: ein Gebäude zu bewirtschaften, sprich in Stand zu halten, dass wir dann DDR-Verhältnisse bekommen, so wie wir sie nach

Thomas Hain: der Grenzöffnung haben sehen müssen. Es wird schlicht und ergreifend für einen Ost-D-Mark-Kurs, glaube ich, hattest du es vorhin

Thomas Hain: genannt, dann wird eben nichts mehr investiert in das Gebäude und die Gefahr besteht halt durchaus, wenn ich nicht

Thomas Hain: auskömmliche Mieteinnahmen habe. Das Verständnis dieser Zusammenhänge, dieser einfache Zusammenhang ist schon schwierig zu vermitteln.

Thomas Hain: Aber

Stefan Bürger: Thomas, jetzt mal echt, das ist schwierig zu vermitteln, das ist ja ein Hausfrauen-Dreisatz, den du gerade beschrieben hast.

Stefan Bürger: Was kann man tun? Also das ist ja schon fast, wie soll ich sagen, eine ganz basale, lebensrelevante Thematik

Stefan Bürger: wie Wohnen zur Verfügung zu stellen, nicht in einem minimalen wirtschaftlichen Kontext stellen zu können, muss ja zwingend zu

Stefan Bürger: Fehlentscheidungen führen, oder? oder?

Thomas Hain: Ja, das ist so und man kann, glaube ich, nur mit großer Geduld und einer gewissen Ruhe und Abgeklärtheit

Thomas Hain: immer wieder das Thema versuchen zu erläutern und nicht aufzugeben, weil ich habe durchaus die Erfahrung gemacht, dass durchaus

Thomas Hain: Politiker das schon verstehen und auch mitgehen.

Thomas Hain: Ich möchte nicht so schwarz-weiß malen, wie es jetzt vielleicht rüberkommt.

Thomas Hain: Und nichtdestotrotz muss man dieses Thema tatsächlich problematisieren.

Thomas Hain: Aber ich glaube, wenn man Fakten schafft, Zahlenkolonnen mal zeigt und sagt, hier aufzeigt, in zehn Jahren bewegen wir

Thomas Hain: uns dahin, wenn wir das oder jenes jetzt nicht ändern, da bekommt man schon ein gewisses Verständnis.

Thomas Hain: Bei den meisten jedenfalls.

Stefan Bürger: Ein gewisses Verständnis brauchen wir auch bei unseren Mitarbeitern.

Stefan Bürger: und du hast jetzt über Jahrzehnte in unterschiedlichsten Führungsfunktionen gearbeitet.

Stefan Bürger: Ich glaube, du hast einen Blick auf Menschen und einen Blick darauf, wie man sie motivieren, weiterentwickeln kann.

Stefan Bürger: Wir sprachen kurz bei der Digitalisierung schon mal darüber.

Stefan Bürger: Hast du so eine Faustformel für dich in den letzten Jahren entwickelt, so ein Mantra?

Thomas Hain: Eigentlich nicht. Oh. Eigentlich nicht.

Stefan Bürger: Ich habe gedacht, jetzt kommt ein ganz weiser volkswirtschaftlicher Spruch.

Thomas Hain: Nein, ich glaube sehr, man muss sich im Klaren sein als Führungskraft, dass man eine Vorbildfunktion hat.

Thomas Hain: Und in Corona-Zeiten war es für mich völlig klar, beispielsweise, dass ich jeden Tag ins Büro gefahren bin, obwohl

Thomas Hain: ja niemand im Büro war oder nur die wenigsten.

Thomas Hain: Und ich glaube aber, dass das dem Unternehmen letztendlich sehr gut getan hat, zu sehen, dass der leitende Geschäftsführer

Thomas Hain: im Büro sitzt und da ist.

Thomas Hain: Und ich glaube, das sind so Dinge, die man als als Geschäftsführer oder als Führungskraft immer vor Augen halten

Thomas Hain: sollte, dass man eine Vorbildfunktion hat und dass man auf diese Art und Weise versucht, positive Energien zu erzeugen.

Thomas Hain: Denn nur an diesen positiven Energien können junge Führungskräfte auch sich entwickeln.

Thomas Hain: Und ich glaube, ein Mantra ist es nicht, sondern es ist eher so eine Überzeugung.

Thomas Hain: Zuhören und nicht gleich urteilen, das ist so ein Leitsatz, den ich habe.

Thomas Hain: Und davon gibt es noch mehrere, aber muss ich jetzt hier nicht alle ausführen.

Thomas Hain: Aber das ist so, was mein Führungsstil, glaube ich, auszeichnet.

Thomas Hain: Und das ist aber getragen einfach durch eine große Ruhe und Zuversicht, dass Menschen sich super gut entwickeln können,

Thomas Hain: wenn die Vorbildfunktion stimmt.

Stefan Bürger: Hast du da praktische Beispiele? Also viele, die Vorbildfunktion ist ja, wie soll ich sagen, ist ja ein richtiger

Stefan Bürger: Motor, Weil einem Vorbild, was ich positiv finde, folge ich gerne.

Stefan Bürger: Aber das, was wir zu tun haben in der Geschäftsführung, ist ja auch häufig negativ.

Stefan Bürger: Das sind die negativen Botschaften. Das sind, weiß ich was, manchmal auch Hilflosigkeiten, denen wir uns opfern müssen.

Stefan Bürger: Wenn die Zinswende kommt, dann hängt man da mit drin.

Stefan Bürger: Also Vorbild sein hat ja auch so seine Grenzen.

Stefan Bürger: Hast du da gute Erfahrungen mitgemacht?

Thomas Hain: Ja, ich würde aber auch keinen Widerspruch darin sehen.

Thomas Hain: Das heißt ja nicht Vorbild, dass er nur immer gute Botschaften damit verknüpft, sondern ich glaube, dass natürlich wir

Thomas Hain: haben immer wieder Situationen, wo wir auch negative Sachen transportieren müssen, gar keine Frage.

Thomas Hain: Aber wenn du das tust mit einer Zuversicht und erklärst, warum das so ist und du im Grunde genommen

Thomas Hain: eine Strategie auch vor Augen hast, wie du da wieder rauskommst oder wie das wieder besser werden könnte und

Thomas Hain: du transportierst das durch deine Anwesenheit und ja durch deine durch deine Beständigkeit in deinem Führungsstil, dann glaube ich

Thomas Hain: kannst du auch die Negativbotschaften sehr gut vermitteln, weil sie authentisch wirken und auch dann verstanden und angenommen werden

Thomas Hain: und ich glaube das ist eben so ein bisschen die Herausforderung der Führungskraft.

Thomas Hain: Gute Botschaften vermitteln kann glaube ich jeder, das ist kein Kunststück, sondern die Schwierigkeit liegt eben, die schwierigen negativen

Thomas Hain: Botschaften so zu vermitteln, dass sie nicht zu Frustration führen und zu Abwehrreaktionen.

Stefan Bürger: Wie schaust du auf die aktuelle Generation unserer Nachwuchskräfte?

Stefan Bürger: Also der Menschen, die sich als Auszubildende bei euch bewerben oder der Menschen, die von der Uni kommen und

Stefan Bürger: dann so die ersten Berufsjahre erleben, da wird ja häufig gesagt, naja, da ist dann eher dieses Work-Life-Balance-Thema ganz

Stefan Bürger: vorne und die Motivation ist eher vielschichtig als, wie soll ich sagen, so unique im Sinne von, ich mache

Stefan Bürger: jetzt Karriere und alles andere wird dem untergeordnet.

Stefan Bürger: Wie ist dein Blick auf diese Personengruppe?

Thomas Hain: Ich weiß, ich glaube, du hast drei Töchter.

Thomas Hain: Ich habe eine und habe das natürlich auch meiner eigenen Tochter, die jetzt 26, 27 geworden ist, durchaus auch

Thomas Hain: selber noch mitgemacht. In der Tat, ich erlebe das so ambivalent.

Thomas Hain: Ich erlebe junge Menschen, die sagen, Work-Life-Balance, vor allem viel Life, wenig Work, ist

Stefan Bürger: für

Thomas Hain: mich extrem wichtig und haben erstmal einen Forderungskatalog.

Thomas Hain: Da muss ich ehrlicherweise tief durchatmen, weil ich halt nicht so sozialisiert bin.

Thomas Hain: Ich denke nicht so. so. Kann das aber akzeptieren.

Thomas Hain: Also ich kann sagen, okay, ja, ist ja vielleicht eben auch eine andere Lebensanschauung, die man auch durchaus teilen

Thomas Hain: kann.

Stefan Bürger: Ich

Thomas Hain: könnte es nicht persönlich, aber ich muss es ja auch nicht tun.

Thomas Hain: Und dann habe ich aber erlebt, dass viele junge Leute unglaublich werteorientiert sind,

Stefan Bürger: was mich

Thomas Hain: total freut. Und da auch bereit sind, sehr viel Energie reinzustecken und da sehr energisch auch ihre eigene, in

Thomas Hain: Anführungszeichen, Karriere voranzutreiben, die vielleicht Karriere, ich würde sie anders definieren als diese jungen Menschen.

Thomas Hain: Aber sie setzen sich ein für bestimmte Themen, haben eine Haltung dazu, möchten das Ergebnis auch sehen.

Thomas Hain: Und was kannst du dir mehr wünschen von jungen Leuten, die eben so eine Einstellung haben, mitbringen.

Thomas Hain: Das freut mich total.

Stefan Bürger: wenn du so sagst es ist es nicht deine Haltung, wie war deine Haltung oder wie ist deine Haltung

Stefan Bürger: dem Unternehmen gegenüber oder der Aufgabe oder der Verantwortung gegenüber?

Thomas Hain: Ja, ich denke, ich bin noch so einer von der alten Schule.

Thomas Hain: Bin halt aufgewachsen mit einem Elternhaus.

Thomas Hain: Mein Vater war sehr arbeitsam, also Freizeit war für ihn ein Unwort.

Thomas Hain: Und ich bin halt auch jemand, der sehr gerne arbeitet, sehr viel arbeitet.

Thomas Hain: Ich lege Wert auf Sekundärtugenden, glaube ich hieß es mal, also auf Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit ist für mich wichtig.

Thomas Hain: Und ich glaube, das ist auch innerhalb einer Arbeitsgemeinschaft, so wie wir halt miteinander zurechtkommen müssen, auch Eigenschaften, auf

Thomas Hain: die man nicht verzichten sollte. Ich glaube, das prägt so mein Arbeitsleben.

Thomas Hain: Ich ziehe auch sehr viel Freude und positive Energie dann aus dem positiven Arbeitsergebnis.

Thomas Hain: Das macht mir Freude und macht mir Spaß.

Thomas Hain: Und deswegen bin ich auch bereit, sehr viel Lebenszeit in die Arbeitszeit

Stefan Bürger: zu investieren. Und jetzt wird diese Lebenszeit sich verändern.

Stefan Bürger: Ich sehe an deinem Revers die kleine Plakette von der NHW.

Stefan Bürger: Ich weigere mich immer, solche Sachen zu tragen, aber es ist ja auch ein Stück Stolz, dass man sagt,

Stefan Bürger: da gehöre ich dazu und das ist ja auch was Bedeutsames.

Stefan Bürger: Was macht das mit dir, wenn diese Plakette jetzt bald an diesem Revers abgeknöpft wird?

Thomas Hain: Ja, man muss sich einfach darüber im Klaren sein, dass eben, bei mir ist es dann der 01.04.27, dass

Thomas Hain: ich dann keine Funktion mehr habe in der Nassauischen Heimstätte und das bedeutet halt auch Bedeutungsverlust.

Thomas Hain: Darüber muss man sich einfach im Klaren sein.

Thomas Hain: Das heißt aber auch, ich bin aus der Verantwortung.

Thomas Hain: Und in dem Moment, wo du über solche Dinge nachdenkst, glaube ich, hast du schon die halbe Wegstrecke geschafft.

Thomas Hain: Das bringt, glaube ich, sehr viel.

Thomas Hain: Ja, was mich eher umtreibt ist bei dem Thema Rente, dass eben damit der letzte Lebensabschnitt beginnt.

Thomas Hain: Und das war halt früher immer so, da hatte man eine große Zukunft, eine lange Zukunft.

Thomas Hain: Jetzt weißt du, ja, das ist jetzt der Herbst, möglicherweise auch der Spätherbst, wer weiß, in deinem Leben.

Thomas Hain: Und das ist das eigentlich, was mich beschäftigt.

Thomas Hain: Nicht, dass ich bedeutungslos werde oder weil ich nicht mehr Leitender Geschäftsführer bin oder AGW-Vorsitzender bin.

Thomas Hain: Ich habe die Zeit geprägt, war dafür verantwortlich, mache einen zufriedenen Schlussstrich darunter, aber das andere beschäftigt mich wesentlich

Thomas Hain: mehr.

Stefan Bürger: Bist du so alt in deinem Kopf wie dein Körper ist?

Thomas Hain: Ich treibe ja sehr viel Sport und ich glaube, dass ich körperlich ziemlich fit bin.

Stefan Bürger: Oh, das ist aber eine clevere Antwort.

Stefan Bürger: Die muss ich mir merken. Also mir geht es halt wirklich so, dass ich in der Tat im Kopf

Stefan Bürger: deutlich jünger bin als das, was meine Jahre aussagen.

Stefan Bürger: Und das bringt einen manchmal auch in Konflikt.

Stefan Bürger: Man merkt, nicht weil mir jetzt irgendwas nicht mehr könnte.

Stefan Bürger: Im Moment kann ich eigentlich alles, was ich möchte.

Stefan Bürger: Aber trotzdem ist es ja, wenn man dann aus der Berufsphase rausgeht, nochmal ein Schritt, der einen nicht treibt,

Stefan Bürger: weil man körperlich verbraucht wäre oder ähnliches, sondern man tut das ja in einer sehr großen Bewusstheit.

Stefan Bürger: Wie gehst du das an?

Thomas Hain: Gute Frage. Also ich würde auch von mir sagen, dass ich geistig jung geblieben bin.

Thomas Hain: Also ich interessiere mich halt für viele Themen.

Thomas Hain: Eine Eigenschaft, glaube ich, die mir da sehr hilft, ist meine Neugierde.

Thomas Hain: Ich kann mich also auch an anderen Themen sehr reinfuchsen, weil mich das dann neugierig gemacht hat.

Thomas Hain: Und ich glaube, das ist das Thema, womit ich ganz gut klarkomme, weil ich weiß, ich kann mich dann

Thomas Hain: beschäftigen mit anderen Dingen, für die ich heute keine Zeit habe und auch keine Lust habe.

Stefan Bürger: Dass das dann

Thomas Hain: eben andere Dinge sind, für die ich mich interessieren werde und mit denen ich mich dann beschäftigen werde.

Thomas Hain: Ohne es jetzt konkret sagen zu können.

Thomas Hain: Ich weiß es noch nicht. Ich weiß nur, mir wird es nicht langweilig werden.

Stefan Bürger: Das ist gut zu hören. Das war, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, Dr.

Stefan Bürger: Thomas Hain, der leitende Geschäftsführer der Nassauischen Heimstätte Wohnstadt.

Stefan Bürger: Und danke, dass du dir die Zeit genommen hast und sehr geistreiche 35 Minuten mit uns verbracht hast.

Thomas Hain: Ich danke dir, Stefan. Hat viel Spaß gemacht.

Thomas Hain: Danke dir.

Stefan Bürger: Tschüss. Ciao.

Outro: Das war Wohngefühl, ein Podcast der GWH Immobilienholding.

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