Wie funktioniert der polnische Immobilienmarkt, Frau Hoyer?

00:00:00: Ja, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, wieder ein herzliches Gegrüßt sein aus Berlin. Wir sprechen heute über den Immobilienmarkt in Polen. Und wer könnte da der bessere und geeignetere Gesprächspartner sein als Claudia Hoyer, die Co-CEO von der TAG Immobilien AG. Ich würde meinen, dem Wohnungsunternehmen in Deutschland mit dem größten Bestand in Polen. Stefan Bürger: Ist das so? Claudia Hoyer: Ja, das ist so. Hallo Stefan, vielen Dank für die Einladung. Stefan Bürger: Ja, tolle, wirklich, äh, ganz tolles Thema, was ich mit dir bereden kann, denn wenn man nach Polen guckt und das nur so aus der Literaturbrille sieht, was man in Zeitungen liest oder manchmal auch dann in den Social-Media-Geschichten, ist ja ein ganz lebendiger Markt, ein bunter Markt, ein dynamischer Markt, den ich jetzt gar nicht einschätzen könnte in Gänze.

00:01:00: Claudia Hoyer: Genau, wir, ähm, bauen grade einen Wohnungsbestand zur Vermietung auf. Claudia Hoyer: Polen ist ja ein Land mit einer sehr hohen Eigentumsquote. Die liegt ungefähr bei sechsundachtzig, siebenundachtzig Prozent. Das heißt, es gibt dort sehr, sehr wenige Mietwohnungen und wir haben jetzt aktuell 'n bisschen mehr als neuntausend Wohnungen bei uns, äh, im Bestand. Damit sind wir schon Polens größter Vermieter. Claudia Hoyer: Äh, klingt 'n bisschen lustig aus deutscher Sicht, ähm, aber ist so. Und, ähm, wir wollen natürlich weiter wachsen und haben durch den Bauträger, den wir auch in Polen haben, noch 'ne Landbank für die Vermietung, sodass wir in den nächsten Jahren auf so circa fünfzehn- bis zwanzigtausend Einheiten anwachsen wollen.

00:02:00: größte Vermieter im Land. Stefan Bürger: Wie erlebst du das? Claudia Hoyer: Also am Anfang, das waren so, sage ich mal, Anfang der 2020, 2021er Jahre, da haben sie uns, glaube ich, alle so 'n bisschen für verrückt erklärt, ne. Da waren wir die verrückten Deutschen, die in Polen Mietwohnungen bauen wollten. Und alle haben uns erzählt, das geht hier sowieso nicht, ähm, weil und das ist sehr lustig, wir haben eine Marketingumfrage gemacht, wie wir sozusagen am besten unsere Mietwohnungen vermarkten und was ein durchschnittlicher polnischer Bürger über Vermietung denkt. Claudia Hoyer: Und die Aussage war, also wer ein nur in einer Mietwohnung wohnt, der hat wirklich in seinem Leben, äh, Fehler gemacht, ne. Also der ist völlig gescheitert, ähm, weil dort natürlich das Eigentum sehr, ähm, ja, sehr lang gewachsen- Stefan Bürger: Ein Statussymbol Claudia Hoyer: wahrscheinlich auch ein bisschen. Ja, genau. Genau. Also das hat man einfach, ne. Claudia Hoyer: Also da wird, das ist jetzt nicht wie in Deutschland, wo man so sagt: "Boah, da musst du auch schon gut verdienen und geht auch ohne." Sondern in Polen ist es einfach, man hat eine Eigentumswohnung. Stefan Bürger: Mhm.

00:03:00: Anfang haben die gesagt: "Warum sollen wir denn mieten? Wir haben alle eine Eigentumswohnung und, äh, ähm, das braucht man gar nicht." Claudia Hoyer: Ja. Und das war, das war schon sehr, sehr lustige Zeiten, weil wir da viel Überzeugungsarbeit geleistet haben. Ähm, wir haben uns den Markt natürlich auch angeguckt mit, ähm, mit Beratern und haben halt sehr schnell festgestellt, dass grade die großen Städte – wir sind ja auch in Polen nur in den, ähm, sechs größten Städte, Städten – ähm, natürlich auch eine sehr EU-zugewandte, ähm, junge, gut ausgebildete, äh, ähm, Klientel ranwächst, die einfach auch Flexibilität wollen, ne. Claudia Hoyer: Es kann sich ja auch jeder vorstellen, wenn ich mir jetzt eine Eigentumswohnung kaufe und heute arbeite ich in Breslau und ich will Karriere machen und vielleicht arbeite ich in drei Jahren in Warschau. Was mache ich denn dann mit meiner Wohnung in Breslau? Dann verkaufe ich die wieder und kaufe mir wieder eine in Warschau.

00:04:00: ähm, von Menschen, die bisher nicht gedeckt wurden und weil sie gar nicht da waren. Also nicht, weil es die Bedarfe nicht gibt, sondern weil es einfach gar kein Produkt dafür gab. Stefan Bürger: Ist ja häufig so, dass so Märkte von alleine ohne 'nen äußeren Einfluss, wie jetzt 'n äußerer deutscher Immobilieninvestor das Produkt nicht erzeugt, weil man in den alten Bahnen, ähm, ja scheinbar alles abdeckt, was so nötig ist. Und gleichzeitig deckt es sich ja überhaupt mit vielen anderen Themen, die uns nicht mehr gehören. Stefan Bürger: Uns gehören auch keine Schallplattensammlungen mehr, weil die streamen wir. Also alles ist fungibler geworden und, ähm, von der Seite her naheliegend, dass es jetzt auch beim Mieten einen Mindset-Wechsel gibt und trotzdem eine enorm mutige Entscheidung. Wie sicher wart ihr euch denn, dass das funktionieren würde?

00:05:00: Erstes einen Bauträger in Breslau gekauft, ähm, der auch schon, äh, gebaut und verkauft hat. Claudia Hoyer: Und unsere Rückfallposition war immer: Wenn es nicht funktioniert, dann verkaufen wir die Wohnung halt wieder. Also was soll passieren? Also es gab eigentlich nicht so das große Risiko, in das man reingeht und wo man jetzt keinen Plan B hat. Sondern wir haben uns überlegt, okay, wir sind überzeugt, es gibt einen Markt, gerade in den großen Städten. Claudia Hoyer: Wir sind ja nur in den Universitätsstädten, gibt es auch ganz viele auch ausländische Studenten, die müssen ja auch irgendwo wohnen. Ähm, und auch dort die Versorgung mit Studentenwohnheimen ist nicht so, dass da für jeden Studierenden ein Platz zur Verfügung steht. Und deshalb waren wir uns schon sehr sicher. Claudia Hoyer: Aber wie gesagt, natürlich mit so 'ner Rückfallvariante zu sagen: "Okay, wenn das jetzt wirklich gar nicht geht, dann lasst uns die Wohnung wieder verkaufen." Wir haben die Verkaufsmannschaften im eigenen Team, also, ähm, das ist dann eigentlich, äh, nur 'ne Entscheidung, die man trifft. Stefan Bürger: Dann hätte man's abfedern können. Claudia Hoyer: Ja, genau.

00:06:00: Bürgermeistern, Leuten, äh, aus den Parlamenten. Es wird dort wahrscheinlich auch Verbände geben, Banken, ne? Also ihr wart mit Sicherheit bei polnischen Bankern. Wie s-- wie, wie haben die euch, wie sind die euch begegnet? Claudia Hoyer: Na, wie ich schon gesagt hab, mit sehr viel Skepsis. Ja, also das ist, das hat sich, was das Produkt angeht, mittlerweile 'n bisschen gedreht, aber auch noch nicht vollständig. Also so 'n, so 'n Fun Fact: Ähm, es gibt dort eine Bank, die gehört zum Commerzbank, äh, ähm, Konzern, ähm, die sehr groß in Polen finanziert. Claudia Hoyer: Die finanzierten, finanzieren aber nur Bauträger. Die wollen gar keine Bestandshalter. Die finden Bestandshaltergeschäft risikoreicher als Bauträgergeschäft. Stefan Bürger: Interessant. Claudia Hoyer: Und so ist es total schwierig, in Polen bei polnischen Banken tatsächlich das Bestandsgeschäft zu refinanzieren. Wir sind jetzt eher auf internationaler Bankenebene da unterwegs oder halt mit unseren THG-Möglichkeiten, weil es in Polen die Banken, die finanzieren super gerne Bauträger.

00:07:00: überlegen, äh, der Blick auf Bauträger. Also dort ist einfach, weil das so gewachsen ist, dieses Eigentum und weil das so überall in der DNA einfach drin ist, ist das viel den Leuten viel klarer, wie man damit Geld verdient, wie das Business funktioniert. Claudia Hoyer: Und dieses Bestandsgeschäft finden die alle total risikoreich. Stefan Bürger: Sehr interessant. Lass uns mal auf die Bauträgerwelt noch tiefer eingehen in Polen. Wenn die Banken das so positiv einschätzen, heißt das ja, dass dieses Segment auch nicht so stark von der Zinswende getroffen worden sein kann wie letztes Jahr. Stefan Bürger: Ist das so?

00:08:00: fast im ganzen Rest Europas. Claudia Hoyer: Ähm, die wohnen auf weniger Quadratmeter, muss man auch sagen. Also da gibt es so viele Faktoren, die den Markt einfach stützen. Und, ähm, es gab auch staatliche Programme, die sozusagen den Eigentumserwerb gestützt haben mit zinsverbilligten Darlehen. Also das, ähm, ist fast, sage ich mal, fast unbeeindruckt am Markt vorbeigegangen. Stefan Bürger: Interessant. Drei Fahrstunden von dem Ort, wo wir uns grade in Berlin befinden, entfernt, 'ne komplett andere Welt. Du sprachst grade über geringere Baukosten. Kannst du das in Prozent fassen unter den deutschen Baukosten? Claudia Hoyer: Ähm, also wenn man's jetzt mal, äh, ähm, in Zahlen fasst, ähm, wenn wir jetzt rein auf die Baukosten gehen, sind wir in Polen so, ich sag mal bei tausendsiebenhundert, tausendachthundert Euro aufm Quadratmeter. Stefan Bürger: Gut und wir sind bei dreitausend.

00:09:00: das war ein Learning für uns, ähm, man verkauft dort im Bauträger, äh, ähm, Stand und das heißt, der Innenausbau der Wohnungen ist nicht gemacht. Stefan Bürger: Mhm. Claudia Hoyer: Und die Polen möchten gerne das sehr individuell gestalten. Claudia Hoyer: Also sie wollen selber wissen, welche Fliese an Wand, an die Wand kommt und welches Waschbecken eingebaut wird und wie der Fußbodenbelag aussieht. Und ich find das total crazy, wie das in Deutschland ist, dass die Wohnungen fertig sind und die sagen: "Boah, das geht doch gar nicht und das kann man gar nicht, äh, da kann man doch nicht drin wohnen, das ist doch gar nicht individuell." Claudia Hoyer: Mhm. Ähm, das heißt, da kommen dann, sage ich mal, vielleicht noch so um die vierhundert Euro mit zu, sodass man vielleicht so bei weiß ich nicht zwei eins, zwei zwei ist, wenn man die Wohnung komplett ausbaut. Stefan Bürger: Aber noch 'n Drittel unter uns dann. Und interessant, erinnert einen an, äh, Zeiten aus den neunziger Jahren des letzten Jahrhunderts.

00:10:00: one Hand Thema ist erst sehr viel später gekommen. Also man sieht, äh, der Markt steht auf 'ner ganz anderen Evolutionsstufe, ist damit natürlich auch kaufkraftstärker. Stefan Bürger: Und welche Kundschaft sieht man dort? Sind das die jungen Leute oder sind das eher, ähm, ich sag mal so der arrivierte Mittelstand? Also wer kauft in Polen, äh, sein Eigentum? Claudia Hoyer: Also das ist, ähm, ja wie immer sehr unterschiedlich. Natürlich sind's viele junge Leute, so Familien, die grade, ähm, sage ich mal, dann, äh, ihr erstes Eigentum kaufen. Claudia Hoyer: Es sind aber auch, es gibt so kleine Kapitalanleger. Also wir haben tatsächlich in den Projekten so dreißig bis vierzig Prozent Leute, die, ähm, die Wohnungen ankaufen, um sie dann auch einzeln wieder zu vermieten. Also deshalb, den Markt gibt es schon. Er ist halt nur nicht so professionalisiert- Stefan Bürger: Mhm. - Claudia Hoyer: äh, wie wir das von Deutschland aus kennen.

00:11:00: halt ihre Wohnung mit kaufen, ja. Stefan Bürger: Wenn wir jetzt auf die Mietwohnungen gehen, ein Markt, den ihr erschlossen habt. Also ihr seid nicht nur größter Vermieter, äh, in Polen, sondern auch noch der Pionier-Vermieter in Polen, mehr oder minder so. Stefan Bürger: Ähm, mit welchen Mietniveaus arbeitet man in Warschau und, äh, beispielsweise in Warschau? Und wie untergliedert sich das in den einzelnen Universitätsstädten, in denen ihr sonst vertreten seid? Claudia Hoyer: Ähm, also wir haben, ähm, dort Mieten, die sehr, sehr attraktiv sind aus deutscher Sicht. Ähm, wir sind in liegen in Warschau, ich sage mal, roundabout bei siebzehn, achtzehn, neunzehn Euro auf dem Quadratmeter. Claudia Hoyer: Wir vermieten in Breslau für vierzehn Euro auf dem Quadratmeter. Ähm, also die Mieten sind schon sehr, sehr attraktiv. Und wenn man sich da fragt, wie können die Polen sich das leisten, weil natürlich das Gehaltsniveau nicht dem deutschen entspricht, aber das muss man sagen, sich sehr viel dynamischer entwickelt.

00:12:00: weiter. Sehr viel dynamischer als in Deutschland, kommt aber auch von einem anderen Level. Das muss man immer wieder dazu sagen. Ähm, dann können die sich das halt leisten, weil die Größen der Wohnungen viel kleiner sind als in Deutschland. Claudia Hoyer: Also die leben tatsächlich auf deutlich weniger Fläche und denen ist es halt wichtig, 'ne, ähm, neue attraktive Wohnung zu haben, weil ein Großteil des Wohnungsbestandes, den es dort gibt – das muss man vielleicht so ein bisschen historisch erklären – ähm, nach der Wende sind in Polen die Großwohnsiedel-siedlungen einzeln privatisiert worden. Stefan Bürger: Oh.

00:13:00: Gemeinschaft dazu bekommen, tatsächlich in diese Wohnung zu investieren. Claudia Hoyer: Das heißt, wer in Polen in einer modernen Wohnung wohnen will, der hat eigentlich nur die Chance, in den Neubau zu gehen, weil es gibt eigentlich kaum ein anderes Produkt. Stefan Bürger: Mhm. Ja, ist sehr interessant. Das heißt, die Mietwohnungen selber haben schon ein gutes durchschnittliches europäisches Niveau, was die Mietpreise betrifft, sind aber auf der Herstellungsseite geringer. Stefan Bürger: Das ist natürlich schon mal ein attraktiver Investment Case. Wenn wir blicken auf das Land selber, weil ich glaube, vielen unseren Zuhörern wird's, äh, auch wird's interessant sein, mal zu schauen, was es für Stadt-Land-Gefälle gibt. Mhm. Wie, wie ist es in Breslau oder, äh, in anderen Kommunen, in denen ihr vertreten seid? Stefan Bürger: Ist das Gefälle eminent?

00:14:00: sind vergleichbar. Claudia Hoyer: Natürlich unterscheiden die sich vom Mietniveau ein bisschen. Łódź kriegt man deutlich weniger als in, in, in Warschau, äh, an Miete, das ist klar. Aber ich glaube, das größte Gefälle ist halt dort genau zwischen diesen Städten und dem Rest, dem Umland. Ähm, also wenn man dort gerade im Winter, äh, ähm, durch, äh, durch die Landschaft fährt, ähm, da merkt man halt noch sehr stark, da wird halt tatsächlich noch geheizt, wie man das vielleicht vor fünfzig, sechzig Jahren noch kennt. Claudia Hoyer: Ja, also da muss man das Fenster, äh, auf alle Fälle zumachen und die Lüftung ausmachen, weil was auch immer da verbrannt wird, äh, es riecht nicht so, äh, als wäre es eine gute Idee gewesen. Ähm, also das Gefälle dort ist schon sehr groß. Natürlich auch von den, von den wirtschaftlichen, ähm, Rahmendaten her, was man verdient, wie man wohnt et cetera. Claudia Hoyer: Da heben sich die großen sechs Städte doch schon deutlich vom, von dem Umland ab, ja.

00:15:00: noch deutlich ausgeprägter als in Polen. Wenn wir, Claudia, mal auf die Rahmenbedingungen in der Gesetzgebung schauen, wie läuft das mit Mietrecht? Stefan Bürger: Was mache ich, wenn ich kündigen will? Also mit was für Fristen arbeite ich da? Ist das komplett anders bei uns oder ist das Copy Paste? Claudia Hoyer: Nee, es ist, also leider ist alles anders dort. Wir haben ja gedacht, das ist so nah, ne. Wir haben ja viele Bestände so an der pol-polnischen Grenze und dachten: Huch, wir hüpfen mal kurz über die Grenze rüber und machen dann einfach das, was wir hier machen, in Polen wieder und haben halt festgestellt, der Markt ist komplett anders. Claudia Hoyer: Also das Positive aus unserer Sicht ist natürlich, der Mietmarkt ist nicht reguliert. Stefan Bürger: Mhm. Claudia Hoyer: Das heißt aber auch, er hat eine höhere Volatilität. Das, was wir in Deutschland ja nicht kennen, dass vielleicht auch mal Mieten sinken, das kann in Polen schon durchaus auch mal vorkommen, ne. Jetzt nicht in Größenordnung, aber die Volatilität ist einfach größer.

00:16:00: Jahr. Stefan Bürger: Mhm. Claudia Hoyer: So, und jetzt wissen wir in der Wohnungswirtschaft, wir wollen ja eigentlich gerne die Mieter halten und nicht nach einem Jahr, ähm, schon wieder Mieterwechsel haben, zumal die Mietwohnungen in Polen auch noch möbliert sind. Claudia Hoyer: Also man mietet möbliert. Und man mietet nur für ein Jahr. Und wir versuchen jetzt gerade mit Anreizen tatsächlich die Mieter dazu zu kriegen, zwei Jahre, drei Jahre, also so ein bisschen immer wieder und das schaffen wir auch ganz gut. Aber ich sage mal, da sind wir vielleicht so bei fünfundzwanzig Prozent unseres Bestandes, die mittlerweile eine längere Laufzeit als ein Jahr haben und nach einem Jahr läuft der Mietvertrag dann normal aus, wenn er nicht sozusagen vorab verlängert wird. Stefan Bürger: Aber heißt das, der TAG gehören in Polen neuntausend Küchen und neuntausend Sofas und neuntausend Doppelbetten? Claudia Hoyer: Ja. Genauso. Stefan Bürger: Das ist ja unglaublich. Claudia Hoyer: Mhm. Stefan Bürger: Mhm. Das muss man natürlich auch auf den Instandhaltungsseiten mal verarbeiten, denn ihr seid ja dann verpflichtet, äh, genau diese- Mitungsgegenstände -permanent, äh, intakt zu halten.

00:17:00: besten und wo kann man auch nur Teile vom Sofa austauschen, wenn's verschlissen ist und muss nicht das ganze Sofa wegschmeißen. Und das ist also wirklich Management- Stefan Bürger: Das Claudia Hoyer: ist ja unglaublich. -was man dort macht. Aber es ist halt auch spannend, ne, weil der Markt halt wirklich ganz anders tickt als in Deutschland. Stefan Bürger: Also Spannung, äh, zu suchen ist ja schön und gut, aber ist es auch rentabel? Ich kann mir vorstellen, äh, also, aber dann wird natürlich der Kaufpreis, äh, der Wohnung versus der hohen Miete minus die Instandhaltung, Möblierung und Instandhaltung der Möblierung in 'ne Relation zueinander gesetzt, die aber immer noch positiv ist, nehme ich an. Stefan Bürger: Auf

00:18:00: so 'n bisschen was über Dreizehnfachen gekauft und das war Neubau. Claudia Hoyer: Und dafür kann ich dann auch ein paar Möbel reinstellen und, äh, kann paar Möbel ersetzen, ne. Das ist halt, wir kaufen nicht zum Fünfundzwanzigfachen- Mhm. -sondern die Faktoren sind halt dort auch ganz andere und das ermöglicht natürlich dann in der Bewirtschaftung auch wieder, äh, 'ne gewisse Freiheit, ja, die man- Stefan Bürger: Ihr solltet euch überlegen, ob ihr euch nicht an 'nem Möbelhaus beteiligt, ne. Stefan Bürger: Da könnte man auch Wimpfer Kopfhörer im Hintergrund. Claudia Hoyer: Mal gucken, nichts ist unmöglich. Stefan Bürger: Wie ist der Mieter in Polen? Ist das 'n anspruchsvoller Mieter, der mit spitzen Fingern arbeitet? Wird da eher robust gelebt? Also, äh, oder ist es identisch mit Deutschland halt ganz heterogen? Also ich wüsste gar nicht, wie ich 'n deutschen Mieter beschreiben sollte. Stefan Bürger: Den gibt's irgendwie gar nicht. Aber wie erlebt ihr das in Polen? Claudia Hoyer: Also in Polen sind es, ähm, zwei Gruppen, die primär bei uns wohnen. Das sind junge Leute- Stefan Bürger: Mhm. -

00:19:00: Computerindustrie oder wo auch immer ist. Claudia Hoyer: Also es gibt viele ausländische Arbeitskräfte in Polen, die dann natürlich auch in den Mietwohnungen wohnen. Und das ist hier gerade von den jungen Leuten so 'n bisschen, die müssen am Anfang sehr geführt werden, weil die halt erste Wohnung, die wissen gar nicht wie-- und in Polen ist es ja nun noch unüblich, eine Wohnung zu mieten. Claudia Hoyer: Also sie können auch nicht zu Mama gehen und sagen: "Hier guck dir mal den Mietvertrag an, ob der okay ist", weil Mama hat 'ne Eigentumswohnung und weiß gar nicht, wie der Mietvertrag aussieht. Mhm. Also da ist sehr viel Kommunikation und sehr viel an die Hand nehmen dabei. Also gerade im Anmietprozess und in den ersten Wochen haben wir auch ein verstärktes Telefonaufkommen, weil wie melde ich mich jetzt beim Strom an und wie mache ich das und wie mache ich das?

00:20:00: dadurch, dass es halt in Polen, ähm, dadurch, dass die Mietregulierung und, und, und Mietgesetzgebung ja gar nicht, äh, so stark vorhanden ist, gibt es natürlich auch keinen klaren Weg, wie man Mieter wieder aus der Wohnung rausbekommt, wenn sie nicht zahlen. Claudia Hoyer: Und deshalb haben wir uns, ähm, entschlossen, auch, ähm, tatsächlich, äh, ähm, die Mietverträge, ähm, vorm Notar abzulegen, damit wir eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung haben, um halt tatsächlich dann auch etwas in der Hand zu haben, um die Mieter halt auch wieder aus den Wohnungen rauszubekommen. Aber das ist verschwindend gering, was wir dort bisher tatsächlich an Fällen haben.

00:21:00: erarbeitet hat. Claudia Hoyer: Ja genau. Also wir haben, ähm, ich glaube zwanzig zwanzig den ersten Bauträger in Breslau gekauft und diese Gesellschaft haben wir jetzt mittlerweile umgewandelt. Die ist unser Bestandshalter, das ist Vantage. Ähm, äh, und, ähm, die managen unser gesamtes, also die besitzen unser gesamtes Immobilienportfolio in Polen und die managen das komplett. Claudia Hoyer: Und dann haben wir, ähm, zwanzig, Ende 2021, Anfang 2022 den zweiten Bauträger in Warschau gekauft und das ist jetzt weiter klassisch unsere Bauträgergesellschaft. Also die halten die Land, Landbank, die bauen selber, die haben einen eigenen GU im Konzern, die verkaufen und die bauen halt auch für unser Bestandsportfolio, was dann sozusagen wieder an diese zweite Gesellschaft geht.

00:22:00: wir damals den Weg gewählt haben, dort 'ne eigene Mannschaft zu kaufen. Claudia Hoyer: Ich glaube, aus Deutschland heraus hätten wir viele, viele Fehler gemacht, ähm, die uns sicherlich nicht gutgetan hätten, ja. Stefan Bürger: Ja. Ich möchte noch mal eine Nummer tiefer so in das Behördliche, also wie, wie das so funktioniert in den Kommunen. Denn Wohnungswirtschaft hängt ganz stark, äh, in Deutschland, äh, von den jeweiligen Städten und Kreisen und Kommunen ab. Stefan Bürger: Äh, wie schnell braucht man denn oder kommt man am Baurecht? Wie kompliziert sind Vorgänge? Ist dieses Thema Entbürokratisierung, was wir hier in Deutschland vor uns her tragen, ist das genau dasselbe in Polen? Oder erlebst du da einen sehr viel schlankeren und, und strukturierteren Staat? Claudia Hoyer: Das ist leider so, dass in Polen die Verhältnisse deutlich einfacher sind als in Deutschland.

00:23:00: wissen dadurch, ich hatte ja vorhin beschrieben, dass dieser Altbaubestand in Polen halt einfach wirklich alt ist und das wissen die Städte und die wissen, es gibt einen Wohnungsgap und deshalb gibt es auch dieses Wollen, wir wollen Neubau. Claudia Hoyer: Und, ähm, es gibt große noch freie Grundstücke in Warschau. Wenn man das jetzt mal vergleicht hier mit Berlin, mit Tempelhofer Feld, äh, und da gibt's 'ne Umfrage und dann ach nee, bebauen wir doch lieber nicht. Ähm, da ist halt in Polen 'ne andere Mentalität da, dass gesagt wird, es werden Wohnungen gebraucht. Claudia Hoyer: Hier ist ein Baufeld da. Natürlich haben die Städte Auflagen, ganz klar. Also wir bauen Straßen, wir bauen Schulen, wir bauen Kindergärten. Die lassen natürlich von den Bauträgern dann diese neu entstandenen Stadtquartiere auch so aufstellen, dass die Menschen dort leben können, ohne dass die Stadt viel investieren muss.

00:24:00: Lösungen. Stefan Bürger: Mhm. Claudia Hoyer: Und, ähm, die Baugenehmigung, ich würde mal so sagen, na ja, so anderthalb bis zwei Jahre braucht man, weil man dann halt auch Inf-Infrastrukturabkommen schließt. Claudia Hoyer: Ähm, und, äh, ähm, natürlich gibt es dort auch Auflagen, ähm, auch Auflagen, was jetzt, ähm, ähm, ESG angeht, also, äh, ähm, äh, Klimaschutzauflagen. Aber die sind halt lange nicht so detailliert und so, äh, ähm, überbordend, wie wir das vielleicht in Deutschland her kennen. Stefan Bürger: Würdest du sagen, dort ist ein anderes Mindset? Claudia Hoyer: Ja genau, das meine ich so mit Investitionsklima. Stefan Bürger: Ah ja. Claudia Hoyer: Man will einfach, ne. Jeder will und dann setzt man sich zusammen und guckt: Wo ist jetzt der Weg? Und da haben die Städte deshalb-- Das ist jetzt nicht so, dass die Stadt sagt: „Hier, das die Baugenehmigung ist mir egal", sondern die haben schon ganz klare Vorstellungen, wie sie gerne ihre Stadt entwickelt haben möchten, wie ein Quartier für sie aussehen soll.

00:25:00: aber es ist so, dass alle den Willen haben, wirklich was zu bauen und, und, äh, ähm, dann funktioniert es halt auch. Stefan Bürger: Ja, es ist auch 'ne Zielparallelität zu euch, ne. Also ihr wollt bauen, ihr wollt Qualität schaffen. Die Sta-Stadt will bauen, will Qualität schaffen. Stefan Bürger: Jetzt muss man noch den Begriff Qualität übereinander kriegen, aber dann hat man ein Seil, an dem man zieht. Und häufig, äh, erleben wir ja jetzt in Deutschland genau das Problem, dass man sich noch nicht mal einig ist, ob überhaupt Neubau sinnvoll ist in einer Kommune und wenn ja, für wen und, ja, wie viel so ungefähr. Claudia Hoyer: Man hat immer das Gefühl in Deutschland, dass es halt nicht keinen Vorrang hat, ne. Obwohl das Thema bei uns in den großen Städten ja auch Stefan Bürger: so, Claudia Hoyer: äh, ähm, ja, so starke Nachfrage danach gibt, hat man trotzdem das Gefühl, dass der Neubau halt nicht irgendwo einen Vorrang hat. Und das würde ich jetzt sagen, ist in Polen halt anders, ne.

00:26:00: zentral? Wird das aus Warschau raus letzten Endes gesteuert? Nee, Claudia Hoyer: das macht jede Kommune. Stefan Bürger: Mhm. Okay. Ist natürlich auch ein Vorteil, ne. Wenn du so nah dran bist am jeweiligen Objekt und hast dort auch Entscheidungskompetenzen, beschleunigt das noch mal oben rein. Claudia Hoyer: Also man geht dann auch, so kenne ich das, wir haben ja unser eigenes Management in Polen, ne. Wir sind ja eher sozusagen, ähm, hier dann aus Aufsichtsratssicht mit dabei und unser Management, das erzählen die immer wieder, die gehen halt dann zum Bürgermeister von Gdańsk und sagen: „Hier, ich hab das Grundstück und, äh, lass uns mal drüber reden, wie kriegen wir denn das hin, dass wir dort bauen können? Claudia Hoyer: Und was sind eure Vorstellungen?" Und dann bespricht man das zusammen, ne. Stefan Bürger: Wenn wir jetzt auf den kompletten Markt Polen gucken, wie entwickelt sich die Bevölkerung? Wie ist das mit Inflation? Ähm, also mal so ein paar volkswirtschaftliche Informationen, weil letzten Endes ist, hängt natürlich alles, was du gerade beschreibst, an dem großen volkswirtschaftlichen Rahmen, dem, dem man in Polen vorfindet.

00:27:00: dieses Jahr drei Komma sieben Prozent. Nächstes Jahr müsste jetzt irgendwas mit zwei Komma fünf, zwei Komma drei Prozent- Stefan Bürger: Deutlich positiv, ja. Claudia Hoyer: Genau, aber das ist halt das, was ich meine. Die kommen halt auch von einem anderen Niveau, ne. Claudia Hoyer: Aber es ist mehr Dynamik in dem gesamten Markt drin, was man daran sieht, ja. Stefan Bürger: Beschleunigt sich die Dynamik für dich über die Jahre? Also ich erlebe wirklich, dass Polen nach oben geht, haben wir schon viele Jahre vor Augen. Das sieht man, das hört man. Aber ich habe so den Eindruck, das nimmt noch zu. Und ich gebe dir ein Beispiel: Wir haben inzwischen polnische Kolonnen, die wieder zurückgehen nach Polen und nicht hier arbeiten. Stefan Bürger: Also viel gebaut Claudia Hoyer: wird dort. Ich kenne das, ja. Stefan Bürger: Ja, ne. So, das, das und das ist natürlich ein ganz starkes Indiz, dass der Heimatmarkt, äh, so stark ist, dass der deutsche Markt eher nach hinten fällt. Claudia Hoyer: Also wir gehen jetzt nicht aus, dass diese Dynamik jetzt in den nächsten Jahren runtergeht. Ob die jetzt noch weiter hochgeht, tue ich mich mit einer Prognose schwer.

00:28:00: Also wenn man rüberfährt in die Städte, man sieht da einen großen Baukran am anderen. Also dass dort viel gebaut wird, ist wirklich auch visuell, äh, ähm, sehr gut, äh, erkennbar und, ähm, die Gehälter wachsen sehr stark. Claudia Hoyer: Also wir hatten letztes Jahr in Polen acht Prozent Gehaltwak-Gehaltswachstum. Das, ähm, ist natürlich dann auch kaufkraftfördernd, ne. Also der Konsum wird dadurch angekurbelt und das sind so diese gesamten Rahmendaten rum, drum rum, die Polen momentan finde ich sehr, sehr attraktiv machen wirklich für Investitionen. Stefan Bürger: Wenn du rübergehst, was, wie fühlst du dich dort? Ist das immer noch eine sehr fremde, ähm, wie soll ich sagen, sehr fremdes Umfeld, wenn man so jetzt wirtschaftlich agiert? Äh, oder würdest du sagen, du hast dich so mit dem Mindset dessen, wie Geschäft in Polen, Immobiliengeschäft in Polen gemacht wird, angepasst?

00:29:00: dort auch. Ähm, muss natürlich ein bisschen einschränkend sagen, eher in den Großstädten, ne. Ich bin jetzt nicht so viel aufm Land unterwegs, weil wir halt unsere Büros in den großen Städten haben und da halt auch viele Mitarbeiter, äh, ähm, dort halt verankert sind. Claudia Hoyer: Und die sind einfach vom Mindset her sehr offen. Und was, was ich so auch immer wieder erstaunlich finde, so Thema Digitalisierung: Ähm, die sind halt viel weiter als wir in Deutschland, ne. Die haben natürlich schon den Führerschein und den Personalausweis aufm Handy. Ja, also da trägt keiner mehr irgendwelche Karten mit sich rum. Claudia Hoyer: Die haben selbstverständlich in der Corona-Krise sofort digital beschult, ne. Da hat keiner irgendwelche Aufgabenzettel kopierten aus 'ner Schule abgeholt oder so, ne. Also dieses Bild, was wir manchmal so haben, wenn wir von Deutschland auf Polen gucken, das dreht sich, glaub ich, komplett, wenn man wirklich rüberfährt und wenn man wirklich sieht, wie modern diese Städte sind.

00:30:00: Infrastrukturmaßnahmen, äh, ähm, umgesetzt werden konnten. Also ein Beispiel: Man fährt dort auf den Highways und, und hat 'ne Temperaturanzeige, wo zwei Temperaturen draufstehen und ich immer gedacht habe, es gibt ja nur eine Temperatur. Claudia Hoyer: Was haben die denn? Die zeigen einem an die Temperatur am Boden, also auf dem- Ah. -damit man im Winter weiß- Stefan Bürger: Ja klar, Claudia Hoyer: da ist Gefahr. -ist's jetzt rutschig oder nicht. Ja, ich weiß nicht, wer das in Deutschland schon mal gesehen hat. Ich nicht. Stefan Bürger: Mhm. Claudia Hoyer: Aber das mein ich, das ist ... Also mir kommt das Land in diesen großen Städten immer diese Einschränkung, ich bin wenig, äh, ähm, über Land unterwegs. Claudia Hoyer: Ist einfach sehr moderne, sind sehr moderne Städte, ähm, gibt super Restaurants, gibt super Hotels, super moderne Bürogebäude. Also grade wenn man in Warschau ist, die Innenstadt von Warschau, äh, superschön und lohnt sich auf jeden Fall auch mal hinzufahren. Vielleicht auch nur privat, um sich, äh, ähm, das mal anzuschauen.

00:31:00: Zusammenfassung, auch sehr empathisch. Und es zeigt natürlich, was die Befreiung aus dem Sozialismus grade mit solchen Ländern – und man könnte jetzt auch in die Tschechei gucken oder an andere Beispiele – äh, für Kraft entfaltet, wenn soziale Marktwirtschaft Platz greift und dann diese Dynamik, von der du grade beschrieben hast, äh, losgeht. Stefan Bürger: Kann man sich nur freuen für die Polen. Zum Schluss, äh, Claudia, ist natürlich noch eine Kernfrage und ich bin gespannt, was du drauf antwortest: Sprichst du Polnisch? Claudia Hoyer: Ah, nein, leider nicht. Ich kann gut guten Tag und ja und solche Sachen, aber das ist auch wieder- Ist Stefan Bürger: es dein Plan? Willst du irgendwann mal dann die, die Rede der Aufsichtsrätin in Polnisch halten? Claudia Hoyer: Ja, natürlich, äh, hat man so 'n bisschen den Anspruch. Ich muss aber ehrlich sagen, das Polnische ist dem Deutschen jetzt nicht so artverwandt. Äh, von daher ist es schon durchaus schwierig und auch da vielleicht wieder, ähm, so 'n Unterschied: In Polen sprechen sehr, sehr viele Menschen sehr gutes Englisch. Stefan Bürger: Mhm. Mhm.

00:32:00: wirklich, die Schulbildung auch im Englischen scheint dort noch mal deutlich, äh, mehr zu sein als in Deutschland. Also wir verständigen uns tatsächlich in Englisch, ja. Stefan Bürger: Geschäftssprache in Englisch. Ja, das war Claudia Hoyer, die Co-CEO von der TAG Immobilien AG und gleichzeitig die Co-CEO des größten Mietwohnungsanbieters in Polen. Stefan Bürger: Ganz tolle Einblicke. 'Ne ganz fremde Welt, obwohl sie direkt vor der Haustür liegt. Macht einem auch mal wieder, äh, 'ne Idee, dass man vielleicht tatsächlich mal vor Ort guckt und sich Warschau nach vielen Jahren wieder mal zu Gemüte führt. Danke für das sehr instruktive Gespräch. Claudia Hoyer: Danke, Stefan.