Was passiert, wenn Berlin beginnt, Wohnungen zu enteignen, Herr Tolckmitt?

Stefan Bürger: Ja, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, heute tauchen wir ab in die Welt der Pfandbriefbanken. Vor mir sitzt Jens Tolckmitt, der CEO des VDPs, des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken. Schön, dass Sie da sind. Jens Tolckmitt: Schön, dass ich da sein darf. Vielen Dank für die Einladung. Ich freue mich. Stefan Bürger: Ja, jetzt schauen wir doch mal, was die Pfandbriefbanken in Deutschland so machen und vor allen Dingen, warum sie einen Verband dafür brauchen. Jens Tolckmitt: Ja, die Pfandbriefbanken sind eine ganz alte Bankengruppe und jeder wird Pfandbriefbanken vom Namen her kennen. Die Banken reichen von der Deutschen Bank über die Commerzbank, spezialisierte Banken wie die Deutsche Pfandbriefbank bis hin zu ganz kleinen Instituten wie dem Kahlenberger Kreditverein. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: Und das einigende Merkmal ist, dass sie Pfandbriefe nutzen, um sich im Kapitalmarkt das Geld zu beschaffen, mit dem sie dann Immobilienkredite vergeben.

Stefan Bürger Also ein Begriff, der ist ja so was von von zurückliegend, ein: Pfandbrief. Also heute sterben ja Briefe aus. Gibt's denn auch 'ne Pfand-E-Mail? Jens Tolckmitt: Nee, es gibt keine Pfand-E-Mail. Jens Tolckmitt: Es gibt Was? Der, der Pfandbrief ist ein uraltes Produkt von 1769- Stefan Bürger: Mhm ... Jens Tolckmitt: also zweihundertsiebenundfünfzig Jahre alt und seine Besonderheit ist, er ist durch Immobilien gesichert und er ist in der gesamten Geschichte nicht einmal ausgefallen. Und das ist die Grundlage dafür, dass Investoren, also sehr sicherheitsinvest, sicherheitsorientierte Investoren, dieses Produkt gerne kaufen und das zu sehr geringen Risikoprämien und das wiederum ermöglicht es den Pfandbriefbanken, wenn sie diese Papiere nutzen, günstige Immobilienkredite zu vergeben. Stefan Bürger: Das heißt also, ich greife nicht in die Grundbücher ein?

Jens Tolckmitt Die Besicherung, also jedes, jedes Darlehen, was eine Bank vergibt, das ist aber unabhängig vom Pfandbrief- Mhm ... wird, äh, besichert und die Besicherung dient am Ende dazu, die Bank im Falle einer, äh, Nichtzahlungsfähigkeit des Kunden: zu bedienen. Mhm. Die Besonderheit beim Pfandbrief ist, diese Sicherheit wandert in eine gesonderte Masse und die dient, falls die Bank nicht mehr da sein sollte, dazu, ähm, den Investor in den Pfandbrief zu bedienen. Jens Tolckmitt: Dadurch die Sicherheit und dadurch diese geringen Refinanzierungskosten, die sich dann in günstige Kreditkosten übersetzen. Stefan Bürger: Was eine tolle Geschichte, wenn man sich das überlegt. Über zweihundertfünfzig Jahre ein, ein Kapitalmarktprodukt mit einer solchen Stabilität. Toll und auch gleichzeitig zukunftsfähig. Stefan Bürger: Oder sehen Sie ein Ende des Pfandbriefs voraus? Jens Tolckmitt: Nee, überhaupt nicht. Das ist, also für mich ist es, ich bin in der Rolle gefärbt. Für mich ist das eine Herzensangelegenheit, dieses Produkt. Und warum? Weil es bei dem Produkt gelungen ist. Es ist, würde ich sagen, das einzige erfolgreiche Exportprodukt, äh, de, Deutschlands im Kapitalmarkt. Jens Tolckmitt: Wir haben das heute weltweit- Stefan Bürger: Mhm ...

Jens Tolckmitt äh, verstärkt seit der Finanzkrise. Und die Stärke dieses Produkts war immer und daran arbeiten wir als Verband auch sehr: stark. Das ist einer unserer wesentlichen Existenzgründe. Es ist immer gelungen, diese Tradition und diesen Sicherheitsrahmen, der hohes Vertrauen vermittelt Mit Innovation zu verbinden. Jens Tolckmitt: Also immer auf das zu reagieren, was Investoren an Sicherheitsmerkmalen möchten, was sich im Markt tut, worauf wir reagieren müssen, auch was die Immobilienfinanzierung angeht. Und diese Verbindung, die macht das Produkt so erfolgreich und über lange Zeit ebenso, also felsenfest in seiner Sicherheit. Stefan Bürger: Ich kann mir vorstellen, für viele unserer Zuhörer total interessant, mal einen Blick in den Pfandbriefmarkt zu schmeißen. Stefan Bürger: Wie viel Euro werden denn pro Jahr über Pfandbriefe gesichert? Äh, kann man da statistisch herleiten? Jens Tolckmitt: Also wir haben, wir haben heute ein ausstehendes Volumen an Pfandbriefen von etwas über vierhundert Milliarden Euro. Stefan Bürger: Mhm.

Jens Tolckmitt Das ist nach dem Pfandbrief zu einem der größten festverzinslichen Wertpapiermärkte in: Deutschland. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: Auf, auf die gesamte Welt bezogen sind es zwei Billionen Euro, also richtig groß. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: Und pro Jahr, ähm, nutzen unsere Banken den Pfandbrief mit ungefähr sechzig bis siebzig Milliarden Euro, um Immobilienkredite in der beschriebenen Weise zu refinanzieren. Jens Tolckmitt: Ja, der Pfandbrief galt lange Zeit, ich würde sagen, als langweilig, weil er ist ein bombensicheres Investment, gering verzinst, ja. Wo liegt man da so Stefan Bürger: ungefähr? Jens Tolckmitt: Ja, das kommt immer sehr stark drauf an. Ich würde sagen, so, ähm Ein halben Prozent, äh, ungefäh-- im Durchschnitt langfristig über der Bundesanleihe.

Jens Tolckmitt Mhm. Ja, also das heißt, äh, es ist wirklich, es ist attraktiv für diejenigen, die ansonsten in Bundesanleihen investieren und: dann über den Pfandbrief bei vergleichbarer Sicherheit etwas mehr Rendite bekommen. Stefan Bürger: Was wäre das heute so? Also wir sind jetzt Ende Juni. Jens Tolckmitt: Ich, puh, ich würde sagen- So round about. Ich würde sagen, um die, also zwischen zweieinhalb und drei Prozent- Okay. Jens Tolckmitt: -sind das. Ja, und das ist, das ist 'n, in, äh, also 'ne, 'ne, ich weiß ehrlich gesagt nicht, ob das stimmt, äh, ne. Aber, ähm, das ist, das ist in, also für den normalen Bürger, glaub ich, nicht unbedingt die Geldanlage, an die er als Erstes denkt- Mhm. -weil sie eben sicher, aber dafür nicht hochrentierlich ist. Das geht immer miteinander einher. Jens Tolckmitt: Wo könnte Stefan Bürger: ich sie denn kaufen? Jens Tolckmitt: Sie können sie kaufen, äh, erstens in Fonds. Mhm. Die gibt es, pfandbriefbasierte Fonds. Stefan Bürger: Ja. Jens Tolckmitt: Sie können sie kaufen, wenn Sie direkt am Kapitalmarkt über ein Broker-Portal, ähm, ein Wertpapier kaufen wollen. Stefan Bürger: Mhm.

Jens Tolckmitt Und sie, manche, manche Pfandbriefbanken, manche Pfandbriefbanken bieten ihre eigenen Pfandbriefe auch an als Investment, was im Prinzip immer so 'ne Art Basis-Investment: ist in einer größeren Investmentstrategie. Jens Tolckmitt: Ja, also die Grundlage für das, wo Sie dann vielleicht auch einen Teil risikoreichere Papiere haben, aber das Basis-Investment ist so was wie der Pfandbrief. Stefan Bürger: Welche Rolle spielt die Immobilie für den Pfandbrief? Also wie muss man sich das in Kombination vorstellen? Jens Tolckmitt: Na, die Immobilie dient als Sicherheit. Stefan Bürger: Ja. Jens Tolckmitt: Ähm, der, ich sagte vorhin, jeder, jeder Immobilienkredit wird besichert mit der Immobilie. Im Falle der Pfandbriefrefinanzierung wandert diese Sicherheit in die sogenannte Deckungsmasse und, ähm, bis zu 'nem bestimmten Anteil nur und dient, sollte die Bank insolvent gehen- Mhm. -in Schwierigkeiten geraten, ausschließlich dem Pfandbriefinvestor als Sicherheit, aus dem dann seine Ansprüche bedient werden.

Jens Tolckmitt Und das ist 'ne, ist 'ne Grundlage des Pfandbriefs, dass der Deckungs, die Deckungsmasse, also da, wo die Immobilien, die Sicherheiten drin sind, immer mindestens so groß sein muss, wie das: Volumen an ausstehenden Pfandbriefen plus ein kleiner Aufschlag. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: Und auf die Weise wird sichergestellt, dass im Falle des Falles, also wenn die Bank nicht mehr da sein sollte, der Pfandbriefinvestor hinreichend abgesichert ist. Jens Tolckmitt: Das definiert die Sicherheit. Stefan Bürger: Gibt es einen Urheber? Also kann man sagen, der hat den Pfandbrief sich ausgedacht? Jens Tolckmitt: Friedrich der Große. Stefan Bürger: Oh. Jens Tolckmitt: Äh, von Preußen. Jetzt würden die Bayern sagen, ähm, ja, der hat's erfunden, aber wir haben's dann richtig gemacht. Also es gab vor ein paar Jahren die Feier zum 150-jährigen Jubiläum des bayerischen Pfandbriefs. Jens Tolckmitt: Ah ja. Ja, aber eigentlich war es Friedrich der Große, der 1769 nach dem Siebenjährigen Krieg, ähm, als man in kurzer Zeit Umfangreiche Mittel heben musste, um sozusagen die Kriegsfolgen zu beseitigen, den Pfandbrief erfunden hat. Und interessanterweise muss man sagen, über die Zeit hinweg hat der Pfandbrief diese Rolle immer wieder eingenommen.

Jens Tolckmitt Also er hat letztlich auch nach dem Zweiten Weltkrieg wesentlich dazu beigetragen, dass in Deutschland so schnell wieder Wohnraum geschaffen: wurde. Das wurde wesentlich über den Pfandbrief organisiert. Stefan Bürger: Und jetzt kommen wir zu einem Schlüsselknackpunkt unseres Gespräches, denn Wohnraum schaffen und Wohnungsnot, das sind ja Begriffe, die holen uns ganz schnell wieder ins Heute, weil wir brauchen Wohnraum. Stefan Bürger: Wir haben in den großen Ballungszentren Deutschlands erhebliche Wohnungsnot. Aus meiner Sicht ist da wirklich auch sozialpolitischer Sprengstoff, äh, mit dem wir immer mehr zu tun haben. Und wir sitzen gerade in Berlin und Berlin hat als Antwort darauf eine Vergesellschaftung, äh, ins Spiel gebracht. Wie gucken Sie denn als jemand, der den Pfandbrief als Wohnraumschaffer quasi gerade beschrieben hat, auf diese Tendenz? Jens Tolckmitt: Ja, vielleicht darf ich mal eingangs sagen, ich glaube, diese und das ist wirklich eine grundlegende Aussage und die finde ich auch enorm wichtig in der ganzen Debatte, die dazu öffentlich geführt wird. Ähm, ich kenne Viele in dieser Branche, aber ich kenne wirklich niemanden- Stefan Bürger: Mhm. -

Jens Tolckmitt der die Wohnraumknappheit, die heute besteht,: nicht als Herausforderung begreift. Jens Tolckmitt: Also das heißt, jeder hat ein wirkliches Interesse dran, Wohnraum und insbesondere bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Ansätze sind halt unterschiedlich, ja. Ähm, und wir weisen als, als Verband, wie viele andere auch, seit nunmehr wirklich, na ja, fünfzehn, sechzehn, siebzehn Jahren darauf hin, dass die, dass die Fertigstellungsraten an Wohnraum nicht ausreichen, dass wir bauen, bauen, bauen müssen. Jens Tolckmitt: Wir appellieren an die Politik, das zu tun und es passiert einfach sehr wenig. Und dann kommt die Frage, und die spielt ja sicherlich bei der Vergesellschaftung auch 'ne gewisse Rolle jedenfalls: Das dauert ja alles Zeit. Mhm. Also hätte man vor fünfzehn Jahren angefangen zu bauen, hätte man heute das Problem natürlich nicht, ist klar.

Jens Tolckmitt Aber, aber, äh, jetzt von heute ausgehend, es dauert immer zwei bis drei Jahre und dann braucht man kurzfristige Mittel. Und dann kommen so Ideen auf, speziell in Berlin, das ist immer so 'n bisschen, äh, so 'n Labor, hab ich den Eindruck- Mhm. -wo, wo so was dann erdacht wird, wie der: Mietendeckel. Nicht nur gescheitert, sondern auch in seiner Wirkung gescheitert. Jens Tolckmitt: Mhm. Und jetzt eben die Vergesellschaftung und Sie merken schon, wir schauen auf dieses Instrument ausgesprochen kritisch, weil es, weil es schlicht und einfach, ähm, das Problem, was man vorgibt, lösen zu wollen, nicht im Ansatz löst, sondern im Gegenteil verschlimmert. Und deswegen ist uns auch die Diskussion darüber so wichtig und die frühzeitige Diskussion darüber so wichtig, dass auch in der Breite verstanden wird, dass dieses Instrument der Vergesellschaftung und dann noch in der Art, wie das jetzt in Berlin diskutiert wird, nicht dazu beitragen wird, irgendein Problem im Wohnungsmarkt zu lösen. Jens Tolckmitt: Im Gegenteil, es verschärft sie.

Stefan Bürger Also wenn unser Podcast aktuell ist, dann heute, denn heute ist gerade in der, in der Handelsblattausgabe vom 30.06.26 die Headline "Berliner Banken werden nervös. Zentrales Thema: im beginnenden Berliner Wahlkampf ist die Vergesellschaftung großer privater Wohnungskonzerne. Stefan Bürger: Die ersten Kreditinstitute warnen vor den Folgen." Also genau das, was Sie gerade sagen und natürlich äußerst naheliegend, denn mit so einer Sorge am Horizont wird ja jede Investition, die wir jetzt tätigen, plötzlich unter ein, äh, unter einen Vorbehalt gestellt, den man unter normalen Risikobetrachtungen gar nicht mehr eingehen kann, oder? Jens Tolckmitt: Ja, absolut. Und ich würde, ich würde es sozusagen, ähm, vielleicht mehrstufig abschichten. Das Erste ist das Risiko für den Wohnmobilmarkt. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: In dem Moment, wo so was passiert Unabhängig davon, was da mit den Wohnungsbeständen passiert, die wirklich vergesellschaftet sind, ja, ob, ob das für die eigentlich 'ne gute Lösung ist.

Jens Tolckmitt Ab dem Moment investiert keiner mehr in diesen Wohnungsmarkt, weil er damit rechnen muss, dass ihm das in drei Jahren wieder fährt, wieder erneut, also wieder, wieder fährt sozusagen. Ja. Und die zweite, der zweite Aspekt, der damit verbunden ist und den halten wir, äh, auch: aus Bankensicht für ganz wichtig und er betrifft auch die Banken, aber bei weitem nicht nur, ist, das hat natürlich Ausstrahlungswirkung. Jens Tolckmitt: Also das heißt, es ist kein Berliner Thema, es ist kein Wohnungsmarktthema, sondern es ist ein Deutschland, weil in dem Moment, wo so was verabschiedet wird, eigentlich schon in dem Moment, wo es diskutiert wird, ist es ein deutschlandweites Thema und es ist ein Thema, was den Investitionsstandort Deutschland insgesamt betrifft. Jens Tolckmitt: Weil wenn man Wohnungen vergesellschaften kann, dann kann man ganz vieles andere auch vergesellschaften. Und dann hat man hier bei all den Herausforderungen, vor denen unser Land steht, einfach eine riesige zusätzliche Und ich möchte jetzt nicht sagen, ist die Mutter aller Herausforderungen, aber es ist, es geht in die Richtung und das ist der Grund, warum wir uns so explizit dagegen aussprechen.

Stefan Bürger Also das erlebe ich auch im europäischen Kontext. Wenn wir mit Akteuren aus Frankreich oder UK reden und die auf den deutschen Wohnungsmarkt schauen, dann sind die, äh, wirklich verstört. Ähm, und die sind im Regelfall, also gerade Frankreich: ist, äh, stark reguliert im Mietwohnungsmarkt und trotzdem, das Thema Enteignung ist noch mal ein neuer Level. Stefan Bürger: Also da geht es noch mal eine ganz andere Qualität mit rein. Daraus lässt sich natürlich auch ableiten, wie ausländische Investoren auf den deutschen Markt gucken. Und nun könnte man ja sagen, Herr Träkmann: "Ja, ist doch toll. Dann geht weniger Kapital in den deutschen Wohnungsmarkt, dann gehen die Preise runter, ne. Stefan Bürger: Dann gehen die Wohnimmobilienpreise runter. Das ist doch eigentlich 'ne schöne deeskalierende Gegenmaßnahme." Was halten Sie dem denn entgegen? Jens Tolckmitt: Na, dem halte ich entgegen, dass, äh, wir ja, also dass, dass das Grundproblem des deutschen Wohnungsmarktes und wie gesagt seit Jahren, seit ich würde sagen mindestens fünfzehn Jahren, sechzehn, siebzehn Jahren, ist, wir haben zu wenig Angebot.

Jens Tolckmitt Und dieses Angebot treibt die Preise. Wenn die Nachfrage größer ist als das Angebot, BWL erstes Semester oder VWL erstes Semester, dann steigt der Preis. Und das beobachten wir und deswegen unser, unser Mantra gerade zu bauen, bauen, bauen,: ähm, Wohnraum schaffen, neuen, neuen Wohnraum schaffen, ganz wichtig. Jens Tolckmitt: Also nicht alten sanieren, den auch, aber neuen Wohnraum schaffen. Und um diesen neuen Wohnraum schaffen zu können, wird man nicht allein auf staatliche Mittel zurückgreifen können. Dafür brauchen wir diese privaten Investoren. Absolut. Und in dem Ausmaß, in dem Ausmaß, in dem dieses, in dem neuer Wohnraum geschaffen wird, wird sich auch die Lage am Wohnungsmarkt entspannen, logischerweise. Jens Tolckmitt: Und dann aber halt eben auch die, äh, Preislage, äh, entspannen. Und so schaffe ich Entspannung am Wohnungsmarkt, nicht indem ich einen großen Bestand, äh, vergesellschafte, ähm, aus dem dann nebenbei wahrscheinlich Keiner mehr auszieht. Wir haben das alles beim Mietendeckel schon gesehen. Und die neue Nachfrage nach Wohnraum, die verengt sich dann erstens auf den neu zu schaffenden Wohnraum und dieses Fenster wird immer kleiner, weil sich kein Investor mehr, äh, dafür begeistern kann, Wohnraum zu schaffen.

Jens Tolckmitt Denn wie gesagt, er: weiß ja nicht, ob ihm das, was jetzt droht oder was, was ins Fenster gestellt wurde von den Befürwortern einer Vergesellschaftung, ob das nicht, äh, ihm in drei Jahren mit seinen dann neu geschaffenen Wohnungen wieder passiert. Das ist verheerend. Stefan Bürger: Nun ist ja die Grundlage des Ganzen nicht eine politische Initiative auf Parteienebene, sondern ist das Ergebnis des Volksentscheides von 2021, wo diese Organisation "Deutsche wohnen und Co.

Stefan Bürger enteignen", so hatten sie sich ja damals genannt, diesen Volksentscheid herbeigeführt hat. Das bedeutet, es ist ja, wenn man so will, die Frucht eines demokratischen Vorgangs. Ja. Wie kann es dazu kommen, dass eine deutliche Mehrheit, sechsundfünfzig Prozent, sich damals für etwas entschieden hat, was doch mit ein bisschen, man muss wirklich sagen, einfachen betriebswirtschaftlichen Kenntnissen, die man da mit reinbringt, doch so einen Kollateralschaden verursachen kann und durch das Enteignen am Ende keine einzige Wohnung: entsteht, genau wie Sie es gesagt haben. Stefan Bürger: Wie, wie kann das passieren? Was läuft da in unserer Demokratie falsch? Jens Tolckmitt: Zwei Dinge vielleicht. Das eine ist, ähm, unmittelbar spürbar ist die von uns beiden ja auch unbestrittene Wohnungsknappheit und alle damit verbundenen Folgen. Man sucht nach Wegen, wie man das, wie man das beheben kann. Und dann hört man eben auf alle Vorschläge, die da kommen. Jens Tolckmitt: Das ist, finde ich auch ehrlich gesagt gar nicht schlimm, sondern man muss sie halt nachher diskutieren. Man muss aber auch klar Stellung beziehen, wenn es Vorschläge gibt, die nicht funktionieren. Der zweite Punkt ist, ich glaube ehrlich gesagt, dieser Tiefgang Den wir beide als Experten jetzt in der, in den Marktmechanismen haben, ja, auch generell, wie so Märkte funktionieren, der ist vielleicht nicht so verbreitet, wie man, wie man das manchmal aus unserer Blase heraus betrachtet vermuten möchte.

Stefan Bürger Oder ist es nicht einfach nur gnadenloser Egoismus? Weil jeder weiß doch, wenn ich was enteigne, dann gibt's das ja schon. Also ist: ja keine neue Wohnung, sondern sie ist ja da. Also es vermehrt sich nichts, die Not wird nicht enger. Aber wenn sie enteignet ist, verspreche ich mir davon einen wirtschaftlichen Vorteil für mich, ne, weil die Enteignung führt dann zu einer gedeckelten Miete oder einer festen Miete. Stefan Bürger: Also es hat für mich mehr so dieses Rette-sich-wer-kann-, Solange-ich-nachher-einen-Vorteil-habe,-ist-es-mein-Recht-Effekt. Das ist ja nun gerade nicht demokratisch, wenn wir mal darüber nachdenken, dass wir Gesellschaft bauen wollen und nicht nur Eigeninteressen durchsetzen, oder? Jens Tolckmitt: Also würde ich sagen, ist sicherlich auch ein Faktor, der, der dabei eine Rolle spielen kann, sozusagen aus der Sicht des Mieters. Jens Tolckmitt: Aber ich glaube auch, das zahlt wieder auf das ein, was ich gerade gesagt habe. Ich glaube, die Folgen einer solchen Vergesellschaftung auch für die Mieter in diesen Wohnungen, die werden nicht vollständig überrissen. Also für mich ist bei diesem Vorschlag, der da kursiert, ja bei allem, was ich da infrage stellen kann und ich kann also 'ne Litanei von Dingen, äh, nennen, die ich infrage stellen kann, will ich hier gar nicht tun.

Jens Tolckmitt Aber bei allem hab ich immer den Eindruck, also für mich ist völlig unbeantwortet, ob ein: vergesellschafteter Wohnungsbestand, der in eine neue Behörde überführt wird, die dann diese Wohnungen verwalten Stefan Bürger: soll, Jens Tolckmitt: nach irgendwelchen demokratischen Prinzipien, ähm Ob das wirklich dazu führt, dass die Wohnungen in hoher Qualität, also höherer Qualität als im Privatbesitz, dann zu mieten, äh, erhältlich sind, die so auskömmlich sind, wie heute von dieser Initiative, die diesen Vorschlag gemacht hat, suggeriert wird. Jens Tolckmitt: Da habe ich, da habe ich meine Zweifel. Und warum? Ich sage, das zahlt darauf ein, dass ich glaube, diese Mechanismen, in, nach denen der Markt funktioniert, sind vielleicht nicht so verbreitet, wie man das aus der Expertenposition verstehen kann. Und, äh, da, da findet, dann findet so was, äh, fruchtbaren Boden.

Stefan Bürger Die Zweifel kann ich Ihnen nehmen und gegen Sicherheit ersetzen, denn die Bestände werden Stück um Stück verkommen. Sie werden Stück um Stück abgenutzt werden, weil natürlich die Investitionsbedarfe, die im: Hintergrund sind, durch stagnierende oder gedämpfte Mieten nicht mehr gedeckelt werden können. Und jeder, der in den 90ern Jahr, 90er Jahren in die damals neuen Bundesländer gereist ist und sieht, wie der Sozialismus über vergesellschaftete Wohnungsbestände heruntergewirtschaftet wurde, der kann das live berichten. Stefan Bürger: Und zeigen Sie mir in Deutschland einen Betrieb, der in Immobilienbeständen, ob das Kasernen sind, Züge, Bahnhöfe oder Brücken sieht, dass technisches Gerät von einer staatlichen Institution modern gemanagt werden kann. Das gibt es schlicht nicht, weil unternehmerische Methoden sind die einzigen marktwirtschaftlichen Tools, mit denen man dort Wirtschaftlichkeit und gleichzeitig Qualität ausgewogen händeln kann.

Jens Tolckmitt Ich würde das auch sagen und ich, und ich möchte vielleicht einen Aspekt noch ergänzen, auch zu der, zu dem, zu diesem konkreten Vorschlag. Ähm, wenn man, wenn man eine solche Vergesellschaftung mal laut denken würde und man würde unterstellen, sie wird zum,: zum Marktwert erfolgen, dann würde das, was da in Rede steht, etwa fünfunddreißig bis vierzig Milliarden Euro kosten. Jens Tolckmitt: Jetzt hat sich die Initiative gedacht: Ja- Das Geld hat Berlin vielleicht auch nicht. Wir machen das, wir machen das, äh, zu 'nem anderen Wert, also nicht zum Marktwert, was hoch, hoch problematisch ist und wahrscheinlich auch gerichtlichen, äh, Entscheidungen nicht standhalten würde. Wir machen das zu einem geringeren Wert und kommen dann auf eine Entschädigungssumme von sechzehn bis achtzehn Milliarden Euro. Jens Tolckmitt: Jetzt stellen Sie sich mal vor, was man mit sechzehn bis achtzehn Milliarden Euro an neuem Wohnraum schaffen könnte, der, wie ich vorhin beschrieben hab, das Angebot erhöht und damit die Situation entspannt. Geschweige denn, wenn man mal unterstellt, irgendwann wäre man da doch bei vierzig Milliarden Euro, was man mit vierzig Milliarden Euro an neuem Wohnraum schaffen kann.

Jens Tolckmitt Und ich glaube, es ist einfach wichtig, einer solchen Initiative genau diese Alternativen entgegenzuhalten, um deutlich zu machen, um für de, für die breite Bevölkerung deutlich zu: machen: Das ist die Alternative zu dieser Vergesellschaftungsfantasie. Und entscheidet bitte für euch: Ist das nicht der bessere Weg, um das Problem dauerhaft in den Griff zu bekommen? Jens Tolckmitt: Und sorgt das nicht viel stabiler für attraktive und bezahlbare Mieten? Stefan Bürger: Aber wer macht das hier in Berlin? Und mir ist, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, wichtig deutlich zu machen, dass wir hier nicht nur über ein Berliner Problem reden, sondern wissen müssen, dass natürlich viele Kommunen in Deutschland auf dieses Experiment achten.

Stefan Bürger Sie haben den Begriff Labor mal vorhin verwendet und schauen, was da passiert. Und das macht natürlich schnell Appetit auch in anderen Kommunen. Also hier kann ja auch wirklich 'n Schneeballsystem losgehen. Aber wer ruft den Menschen diese doch basalen Wahrheiten zu? Denn wenn ich schaue, dass wir, äh, im März '26 mit den Stimmen von der schwarz-roten Koalition, also die CDU und die SPD haben das gemeinsam gemacht, das Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen wurde, dann frage ich: mich: Wo sind denn die politischen Initiatoren oder die privatwirtschaftlichen Initiatoren, die diese Debatte überhaupt noch führen? Stefan Bürger: Also es si-sieht, fühlt sich fast so an, als wäre hier schon eine Schneise geschlagen, die gar nicht mehr großartig zu verändern wäre. Jens Tolckmitt: Also ich glaube, im, im politischen Umfeld in Berlin gibt es einfach eine erhebliche Gruppe, eine erhebliche Prozenzahl von Menschen, die, äh, eher Linken in Anführungszeichen ansetzen, äh, folgen, um gesellschaftliche Probleme adressieren.

Jens Tolckmitt Das find ich ehrlich gesagt völlig okay. Das ist Teil des demokratischen Prinzips und die wird man auch, die wird man auch in zukünftigen Initiativen, die hier ergriffen werden, immer wieder, immer wieder, äh, mit denen wird man immer wieder kon, konfrontiert sein. Ähm, hier konkret gibt es, ähm, so würde ich das interpretieren, ähm, eben im politischen Spektrum linke: Parteien oder Teile linker Parteien, die das, die das unterstützen und die das vermutlich auch aufgreifen würden, ähm, in einer, in einer zukünftigen, in einem zukünftigen Senat. Jens Tolckmitt: Und es gibt aber auch Bürgerinitiativen, die einfach aus dieser politischen Richtung kommen und die das dann sozusagen als die Lösung ansehen. Ich möcht noch mal sagen, ähm, ich halt 'ne Diskussion über so was, 'ne sachliche Diskussion über so was Immer für relevant und immer für wichtig und, und aber man muss halt auch klar dem begegnen können und sagen: „Leute, so wie ihr euch das vorstellt, wird es nicht klappen.“

Jens Tolckmitt Und dann und dann mu-muss der Einzelne entscheiden, aber er muss sich bewusst sein, dass das sozusagen eine – und man merkt es ja – also aus meiner Sicht nicht die beste aller Alternativen ist, um das, um das Wohnungsproblem zu beheben. Und, ähm, diese Debatte, die muss, die muss stattfinden. Und die kann nicht, die kann nicht über eine, eine Aufoktroyierung in Form ein, eines, eines, äh, äh, Volksentscheids, der ja auch wieder in Rede steht, ja,: ähm, äh, erfolgen, ähm, äh, die, wo die, wo diejenigen, die darüber entscheiden, vielleicht aus ga-- vielen guten Gründen nicht im Detail wissen, wie sozusagen die Mechanismen das machen. Stefan Bürger: Ist ja 'ne interessante Genese, dass wir merken, Demokratie gerät auch schnell in Trouble, wenn in Notsituationen Entscheidungen zu treffen sind, die komplex und vielleicht auch mehr ökonomisch als emotional oder basal, also im echten Leben ankommend, konnotiert sind. Ähm, ähm, will heißen, dort bräuchte es wirklich eine tiefe Debatte, ein professionelles damit Auseinandersetzen und das überfordert teilweise Politik, aber natürlich auch diejenigen, die in einem solchen Volksentscheid nachher die Entscheidung treffen sollen. Jens Tolckmitt: Völlig normal. Also Stefan Bürger: ich

Jens Tolckmitt bin ja ein starker Freund, etwas vom Thema ab, der direkten Demokratie in der Schweiz. Ja. Ähm, und da kommen sicherlich auch Entscheidungen zustande, die, die man so nicht erwartet hat. Aber man merkt eben doch, das ist ein Instrument, was vielleicht auch so ein bisschen: eingeübt werden muss. Stefan Bürger: Mhm. Jens Tolckmitt: Und wenn man das einübt, dann, äh, dann trifft man und, und sozusagen der Bevölkerung regelmäßig die Gelegenheit gibt – und ich kenne Plakate in der Schweiz, da werden also, keine Ahnung, zehn Volksentscheide nebeneinander angekündigt mit allen Plakaten, die dazu, die dazu für und wider, ähm, äh, aufgehängt werden. Jens Tolckmitt: Ich glaube dann, wenn man dieses Instrument kennt, ist es vielleicht einfacher und man beschäftigt sich auch intensiver damit. Aber würde so etwas jetzt wieder, wie damals auch bei dem, bei dem ersten Volksentscheid kommen, dann kann man zu überraschenden Ergebnissen kommen und ich glaube, man muss, also es ist die Pflicht aller, äh, aller Beteiligten übrigens, ähm, äh, darauf hinzuweisen, dass das Nicht ungefährlich ist.

Stefan Bürger Sie tragen das mit einer gewissen, wie soll ich sagen, Abgeklärtheit vor. Es kann auch schiefgehen, nehme ich da so raus. Das ist natürlich, das tut ja schon fast weh, weil der Kollateralschaden, Sie haben den eben gerade in Euro, äh, beschrieben, äh, Marktwerte über vierzig Milliarden, Erstattung zwanzig: Milliarden. Stefan Bürger: Da wird ja Vermögen zerstört. Da wird ja, da werden ja Banksicherheiten vernichtet. Da gehen auch Existenzen, äh, letzten Endes kaputt. Kann man das dann doch so relativ, wie soll ich sagen, abgeklärt, äh, auf sich zukommen lassen? Jens Tolckmitt: Na ja, ich meine, man muss. Ich, ich glaube, ich glaube, so weit sind wir noch nicht. Jens Tolckmitt: Deswegen, deswegen kommunizieren wir dazu ja und weisen frühzeitig auf diese, auf diese Risiken, die da bestehen, hin. Und, äh, das, es ist im Prinzip sozusagen unser Beitrag dazu, um ein abge-abgerundetes Bild, äh, zu geben. Übrigens nicht nur, was die reinen Summen angeht, sondern eben auch, dass es nicht nur auf den Wohnungsmarkt sich bezieht und nicht nur auf Berlin, sondern wie Sie vorhin gesagt haben, auf viele andere Kommunen, in denen es ähnliche Initiativen gibt und die das sicherlich, äh, als Präzedenzfall, äh, sehen würden, ähm, und eben auf den, auf den Investitionsstandort insgesamt.

Jens Tolckmitt Ich glaube, ähm, ich meine, das macht so 'ne, das macht so 'ne demokratische Debatte aus, ja. Es gibt die eine Position, aber die andere Position muss sich auch Gehör verschaffen und: muss dafür sorgen, dass das gehört wird und dann, äh, wird entschieden. Und möglicherweise, das ist so die Hoffnung, die man hat, ähm, also auch aus der jetzigen Perspektive heraus, ist das, trägt das schon im Vorfeld dazu bei und wir sehen ja in der Politik, äh, erste, erste Tendenzen dazu, trägt das schon in der, im Vorfeld dazu bei, dass man vielleicht ein Thema dann doch nicht in dieser Form weiter, äh, verfolgt, sondern sich mit Entscheidungen Also mit, mit anderen Maßnahmen befasst, die vielleicht auf, äh, gangbarere Weise das Problem in den Griff bekommen. Jens Tolckmitt: Also dass es ein Problem ist, das bestreitet ja keiner. Aber das genau ist nicht die Lösung. Das ist die Botschaft. Ich

Stefan Bürger glaube, es gibt auch eine Hoffnung, dass die Gerichte jetzt eingreifen, denn die Koalition will ja das Gesetz vor Inkrafttreten durchs Verfassungsgericht überprüfen lassen. Denn die Frage ist ja zum einen, ob überhaupt die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin: reicht oder ob das nicht eine Bundesthematik ist. Stefan Bürger: Mal aber auch abgesehen davon, ob der Artikel fünfzehn des Grundgesetzes, der das erste Mal überhaupt genutzt würde und in dem ja geregelt ist, dass Grund und Boden unter bestimmten Bedingungen in Gemeineigentum überführt werden können, so herleitbar ist. Also wird's am Ende tatsächlich eine juristische, ein juristisches Finale geben? Jens Tolckmitt: Also vielleicht zwei Dinge dazu. Das eine ist, ich glaube, man muss da sauber differenzieren zwischen dem, was der Berliner Senat verabschiedet hat, was letztlich den Rahmen für eine Vergesellschaftung festlegen soll. Und das ist das, wo man sich fragen kann: Ist das eigentlich Zuständigkeit? Das Zweite ist der Gesetzentwurf, den diese Bürgerinitiative vorgelegt hat und der daneben steht, ja.

Jens Tolckmitt Und der entweder durch eine veränderte politische Mehrheit oder aber durch einen erneuten Volksentscheid, äh, zur Abstimmung und damit zum Wirksamwerden führen könnte. Und der ist es, dieser Gesetzentwurf der Initiative, der ist es, mit dem man sich: beschäftigen muss. Und natürlich, in dem Moment, wo dieses Gesetz in Kraft ist, wird Werden sich Gerichte damit beschäftigen. Jens Tolckmitt: Das ist unstreitig. Das Problem ist, oder, äh, ja, nee, es ist 'n Problem. Ähm, das Problem ist, bis eine solche zum Beispiel Verfassungsmäßigkeit endgültig festgelegt ist, dauert das typischerweise kennen wir alle ja zwei bis drei Jahre. Und in diesen zwei bis drei Jahren, ähm, herrscht Unsicherheit und die wird zu einem absoluten Stillstand und auch zu einer veränderten Wahrnehmung im deutschen Immobilienmarkt führen. Jens Tolckmitt: Und die müssen wir verhindern. Es geht darum, vorher also so was gar nicht erst sozusagen aufs Trapez kommen zu lassen, weil diese Unsicherheit, ähm, äh, die, die, die Marktsituation schon verändert. Und wir merken das. Wir selber haben 'ne Umfrage durchgeführt, ähm, unter Banken natürlich, weil's das ist der Bereich, mit dem wir uns beschäftigen.

Jens Tolckmitt Aber wir wissen es auch von Investoren, auch aus der Umfrage mittelbar, dass heute bereits: allein aufgrund der Diskussion, die wir, die wir zu dem Thema führen, die Unsicherheit so groß ist, dass Banken sich entschieden haben, Kredite nur noch sehr zurückhaltend in Berlin für diese betroffene, für diese Betroffenen, für dieses betroffene Marktsegment zu vergeben. Jens Tolckmitt: Und dass Investoren hochalarmiert sind, auch internationale Investoren, ähm, was da in Deutschland grade in der Mache ist. Und da sieht man, wie sensibel der Markt auf solche Nachrichten reagiert. Also nicht erst, wenn's 'n Gesetz gibt, ja. Und, äh, das ist dann gut, wenn irgendwann das Verfassungsgericht entscheidet, nee, das ist so nicht, das geht so nicht. Jens Tolckmitt: Aber es, äh, es hat halt eben 'nen Vorlauf von mehreren Jahren und diesen Vorlauf, den können wir uns nicht leisten.

Stefan Bürger Wer sieht, wie sensibel die Märkte darauf reagieren, ob die Straße von Homus offen ist oder nicht. Binnen Stunden explodieren Preise oder sie fallen wieder. Der weiß, wie sensibel auch in anderen Kapitalklassen - und da gilt natürlich auch das Investment in Real Estate, in, äh, Wohnimmobilien - genauso: sensibel. Stefan Bürger: Dann, der weiß, dass wir hier mit dem Feuer spielen. Und schon mal ganz, weil ganz schnell aus Berlin auch noch über den Hauptstadtfaktor ganz Deutschland gemacht wird. Schnell wird da über einen Kamm geschoren. Mithin ein sehr, sehr interessantes Gespräch. Danke Jens Teubk mit für einen erstmal geistreichen Austausch, gleichzeitig über Learnings, äh, zum Thema Pfandbrief. Stefan Bürger: Und wir drücken uns wechselseitig die Daumen, dass Berlin an dieser Stelle irgendwann zum Stoppen kommt und wir wieder ein investitionsfreundliches Klima bekommen, um am Ende mit Investitionen wirklich Wohnraum zu schaffen, nämlich neuen Wohnraum. Jens Tolckmitt: Wir werden nichts unversucht lassen, um alle relevanten Argumente in die Diskussion einzubringen und auch auf die Gefahren hinzuweisen. Jens Tolckmitt: Und deswegen bedanke ich mich für den, äh, Austausch und für die Einladung. Stefan Bürger: Gerne geschehen. Das war Jens Teubk mit Auf bald.