Bezahlbar bauen – geht das noch, Herr Reimann?

Stefan Bürger: Ja, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, heute ein sehr technisches Thema. Wir gehen nämlich ganz auf den bezahlbaren Wohnungsbau und die Möglichkeiten und die Optionen, die wir dazu haben, ein. Und dazu freue ich mich total, dass ich Thomas Reimann bei mir habe, der CEO von der Alea Hoch- und Industriebau AG und gleichzeitig den Präsident von dem Baugewerbe Hessen. Stefan Bürger: Also jemand, der als Funktionär und als Unternehmer gleichzeitig aktiv ist. Das macht Sie besonders interessant. Schön, dass Sie da sind, Herr Reimann. Thomas Reimann: Herzlichen Dank für die Einladung. Stefan Bürger: Ja, wir steigen gleich ein in das Problem, was die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland hat, nämlich den mangelnden Wohnungsbau. Stefan Bürger: Wir wollten mal vierhunderttausend Wohnungen bauen im Jahr. Das haben wir dann schon abgesenkt auf dreihunderttausend. Jetzt haben wir 2025 mit zweihundertvierzigtausend, glaube ich, bundesweiten neu gebauten Wohnungen hantiert. Ist das ein Trend, den wir einfach aushalten müssen?

Thomas Reimann Nein, ich glaube, das ist ein gefährlicher Trend und den einfach nur aushalten zu: wollen, wäre falsch. Thomas Reimann: Wir müssen uns tatsächlich überlegen, ob wir nicht das, was wir mal auch politisch wollten, ausreichend Wohnraum zu schaffen, durch kluge Ideen, durch kluges Handeln, durch eine kluge Umsetzung auch wieder erlangen können. Und da ist es manchmal hilfreich, wenn eben der Mensch aus dem Leben, aus der Wirtschaft spricht und vielleicht der Politik auch den einen oder anderen gut gemeinten Wink gibt, wie es funktionieren kann, wenn es denn gemeinsam an einem Seil ziehend umgesetzt wird. Stefan Bürger: Dann lassen Sie uns mal ganz intensiv winken. Und Sie sind ja nun als CEO von der Alea jeden Tag auch mit Ihren Aufgaben am Preisgeschehen dessen, was Material betrifft, was Mitarbeitereinsätze betrifft, was, ähm, die regulatorischen Rahmenbedingungen, die Sie beim Bau einhalten müssen, betrifft. Also Sie sind ja an diesen ganzen Kernquellen mit dran.

Stefan Bürger Wenn Sie so die, das, wenn Sie morgen was abschaffen oder einführen könnten, um dieses Thema Kosten im Wohnungsbau nach vorne zu bringen, was würde Ihnen da als Erstes: einfallen? Thomas Reimann: Eine ganze Menge an Auflagen, an Gesetzen streichen, wie es eigentlich unsere europäischen Nachbarn in den Niederlanden geschickterweise 2012, als sie vor ähnlichen Problemen standen, gemacht haben, dazu genau vierundzwanzig Monate an Zeit benötigten, ein Drittel der Vorschriften, die sie hatten, ersatzlos gestrichen haben und tatsächlich dann auch für dreißig Prozent günstiger gebaut haben. Thomas Reimann: Das sollten wir uns als Vorbild nehmen. Es funktioniert bis heute und auch heute sind die Niederlande von bezahlbarem Wohnraum, der nicht in ausreichender Menge vorhanden ist, ja doch ein Stück weit auch gesteuert. Wir laufen da auf, äh, große Herausforderungen zu. Die sollten wir nicht riskieren, noch weniger Wohnungen fertigzustellen, als es ohnehin gegenwärtig schon der Fall ist.

Thomas Reimann Denn wir wissen, wir brauchen bezahlbaren Wohnraum, wir brauchen deutlich mehr bezahlbaren Wohnraum. Und wenn weniger Wohnraum überhaupt zur Verfügung gestellt wird, dass den Preis weiter treiben wird. Deswegen Gesetze streichen, Auflagen zurücknehmen, einfacher bauen, dann: kann man auch einfacher zur Miete anbieten. Stefan Bürger: Welche Auflagen sind es? Welche Gesetze sind es? Lassen Sie uns mal so auf ein paar exemplarische Themen gehen. Also am Brandschutz will ja nun keiner sparen, könnte man jetzt so sagen. Und mit der Begründung, es hat doch alles seinen Sinn und seine Herleitung, kann man wahrscheinlich jedes Gesetz oder jede Regelung oder jede DIN-Norm verteidigen. Stefan Bürger: Wo würden Sie das richtige Maß anlegen, um bei der Reduktion auch das Thema Kosten und Notwendigkeit gut übereinander zu bekommen? Thomas Reimann: Brandschutz und Standsicherheit eines Gebäudes dürfen nicht infrage gestellt werden. Da glaube ich, sind wir vernünftig aufgestellt. Das sind auch keine Punkte, die ich irgendwo kritisieren würde.

Thomas Reimann Aber wenn wir zum Beispiel an die Dämmung gehen, wenn wir beispielsweise an den Schallschutz gehen, dann haben wir schon Möglichkeiten, äh, da mit wenig Aufwand viel zu erreichen. Denn wir zwei wissen doch und wahrscheinlich viele andere Menschen, die in den Wohnungen, die ich jetzt anspreche, wohnen auch, dass 1990 beispielsweise vernünftig: gebaut wurde, diese Wohnungen heute immer noch gerne bewohnt werden, oft auch zu bezahlbaren Mieten. Thomas Reimann: Und ich glaube, wenn uns das wieder gelingen würde, auf diesem Niveau wie 1990 beispielsweise zu bauen, dann wir die große Chance und Möglichkeit hätten, deutlich günstiger bauen zu dürfen, deutlich günstiger dann auch zur Miete anbieten zu können und die Republik mit dem Wohnraum, den wir brauchen, auch versorgen zu können. Stefan Bürger: Wenn wir auf die Themen gehen, die nicht Gebäudesicherheit betreffen, dann wäre ja der Schallschutz ein Komfortthema beispielsweise. Wie haben Sie denn 1990 den Schallschutz ausgebaut oder geschaffen und wie ist die Differenz zu heute? Und kann man das irgendwie tatsächlich auch in Euro fassen? Thomas Reimann: Nun, die Mengen, die wir seinerzeit benötigt haben an Stahl, an Beton, an Dämmmaterial war schon auf die Decke gerechnet deutlich geringer, als das heute der Fall ist.

Thomas Reimann Wir haben eine wunderbare Zeit erlebt, als Zinsen sehr günstig waren, haben 2015: völlig unbeachtet zugelassen, dass DIN-Normen immer weiter nach oben geschraubt wurden, um ja noch mehr Schallschutz zu generieren, aber haben dabei außer Acht gelassen, dass das auch Kosten verursacht, die gerade jetzt in geopolitischen Herausforderungen, Zeiten, wo alles teurer geworden ist und vielleicht noch teurer werden wird, Dämmstoffe, ölhaltige Produkte, haben wir zugelassen, äh, dass hier tatsächlich ein Kostensprung stattgefunden hat, der meines Erachtens unnötig gewesen ist und an dem man vielleicht auch mal wieder die Schraube ein Stück weit entgegen dem Uhrzeigersinn drehen sollte, um eben da mal anzusetzen, Kosten zu Stefan Bürger: sparen. Stefan Bürger: Mhm. Wenn wir auf die Baukosten gehen und Sie sagen gerade, die Mengen haben sich schlicht, äh, erhöht und das lässt sich auch leicht nachvollziehen. Ähm, wie hat sich zum Beispiel Stahl entwickelt in den nächsten, in den letzten zehn Jahren? Können Sie uns da mal 'ne Idee geben? Thomas Reimann: Die Menge an Stahl, die inzwischen in die Decke hineinkommt, um eben das äh- Stefan Bürger: Also es ist ein doppelter Faktor.

Stefan Bürger Die Menge ist sehr: gut und der Stahl selber ist teurer geworden. Und Thomas Reimann: der Stahl selber ist auch teurer geworden und der Stahl selber ist ja in seiner Preisentwicklung auch sehr volatil. Erinnern wir uns an den Ukrainekrieg, wo wir vor dem Ukrainekrieg die Tonne zu sechs achtzig, sechs neunzig eingekauft haben, dann zu Zeiten, als das Stahlwerk in der Ukraine zerschossen wurde, äh Tonnenpreise erlebt haben von tausendvierhundertachtzig Euro. Thomas Reimann: Das ist mehr als eine Verdoppelung fast gewesen und das geht dann auch wieder nur langsam zurück. Es sorgt für wenig Vertrauen in die Märkte, für Unsicherheit. Der Investor zieht sich zurück. Es wird in dem Moment die Investitionsentscheidung für mehr Wohnraum gestoppt, auf Eis gelegt, gänzlich zurückgenommen und gar nicht zur Ausführung gebracht.

Thomas Reimann Das alles tut den Märkten nicht gut. Es verknappt und damit wird alles noch teurer, als es ohnehin notwendig gewesen ist. Nicht wesentlich anders ist es bei der Entwicklung des Betonpreises, denn auch in die Decken kommt inzwischen mehr Beton, als das früher einmal üblich war und wir wissen einfach,: dass durch viele Regularien, wie auch beispielsweise die Bepreisung von CO₂ das alles nicht günstiger, sondern teilweise mit Kostensteigerungen unterjährig von bis zu zehn Prozent versehen war. Thomas Reimann: Das alles ist falsch, dann in dem Maße so fortzuführen, wie es mal beschlossen wurde. Wir müssen zurückkommen zu einfacherem Bauen. Stefan Bürger: Wir haben ja, genau wie wir es gerade herausarbeiten, nicht nur, dass wir mehr Stahl verbrauchen, sondern der Stahl auch noch teurer wird, festzustellen, dass durchschnittlich die Materialpreise deutlich über den normalen Inflationswerten, die wir in unserer Volkswirtschaft sehen, sich entwickelt haben, was dann auch wieder natürlich korrespondiert. Stefan Bürger: Und jetzt komme ich als Wohnungswirt mit den nicht parallel steigenden Mieten. Denn die Aufwandsseite erhöht sich überproportional. Die Mieten laufen in den letzten zehn Jahren innerhalb der Inflationsrahmen und daran sieht man, dass da Scheren auseinandergehen. Bleiben wir noch einen Moment bei den Materialpreisen.

Stefan Bürger Das Thema Dämmung ist ja eines, was auch im Bestand immer mehr eine: Rolle spielt. Wir haben ja sehr hohe CO₂-Zielgrößen, auf die wir uns entwickeln. Ist auch im Bereich der Gebäudedämmung so, so einem Preisanstieg festzustellen in den letzten Jahren? Thomas Reimann: Also gerade mit dem Iran Krieg, äh, den wir ja aktuell erleben und der noch nicht beendet ist, haben wir feststellen müssen, dass, äh, für Dämmprodukte Preissteigerungen innerhalb von acht Tagen von bis zu neunzehn Prozent stattgefunden haben. Thomas Reimann: Fast unkalkulierbar. Und daran erkennen Sie auch, dass aufgrund dieser Unsicherheit, dieser Ungewissheit, viele sich momentan bei der Investition in die Wohnimmobilie zurückhalten. Ich kann heute sprechen, mit wem ich möchte. Jeder sagt mir, ich gehe in die Investition, auch wenn ich sie für dieses Quartal geplant habe, nicht.

Thomas Reimann Was momentan noch läuft, sind Revitalisierungsmaßnahmen. Das ist auch aus Nachhaltigkeitsgesichtspunkten durchaus interessant und auch interessant für die gesamte Gesellschaft. Aber es trägt auch nur teilweise zur Lösung unseres Problems: bei. Wir brauchen deutlich mehr Neubau und wir brauchen deutlich mehr einfacheren Neubau, um eben die Bevölkerung mit dem zu versorgen, was sie brauchen: Wohnungen. Stefan Bürger: Wenn wir bei den Kosten bleiben und das Material verlassen, dann sind wir schnell bei unseren Personalaufwendungen und den Personalkosten. Und auch hier sehen wir ja, dass wir zunehmend Schwierigkeiten haben, fachkräftige Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu finden im Handwerk. Wie schauen Sie auf zum einen erst mal die Beschaffung von Menschen, die mit Ihnen gemeinsam kostengünstig bauen können und das, äh, umsetzen und im Umkehrschluss aber auch auf deren Lohn und Lohnpreisentwicklung?

Thomas Reimann Nun, wir sind ja vom Deutschen Industrie- und Handelskammertag in Berlin als eines, äh, der drei besten Ausbildungsbetriebe in Deutschland ausgezeichnet worden, was die kleineren und mittelgroßen Unternehmen anbelangt. Und das nicht ohne Grund. Äh, wir gehen relativ früh in die achte und neunte Klasse von Realschulen und versuchen, das,: was wir an Job anbieten können, interessant rüberzubringen. Thomas Reimann: Chancen und Perspektiven in der Bauwirtschaft, in der hessischen Bauwirtschaft aufzuzeigen, weil wir wissen, dass wir in einen eklatanten Fachkräftemangel hineinlaufen werden und den auch über den Zuzug aus dem Ausland nicht decken werden. Wir müssen deutlich attraktiver werden. Und wenn wir attraktiver werden wollen, dann brauchen wir natürlich auch wieder Sicherheit für unsere Auszubildenden, die ja quasi nach der Ausbildung in diesem Job fünfundvierzig Jahre arbeiten, um da ihre Familien wieder zu versorgen. Stefan Bürger: Ja, und auch Gehälter, mit denen man interessante Jobs anbietet und damit auch natürlich auf der Kostenseite wieder etwas auslöst. Aber völlig zu Recht, weil ein anspruchsvoller Beruf braucht natürlich auch eine angemessene Entlohnung.

Thomas Reimann Wir müssen gut bezahlen, damit die Leute, die für uns tätig sind, die für die Gesellschaft tätig sind, auch entsprechend Sich ein Leben erlauben können, was man als vernünftig bezeichnen darf.: Thomas Reimann: Es macht keinen Sinn, wenn ich eine Fülle von Zusatzleistungen möglicherweise über, äh, Beihilfen, äh, mir erwirtschaften muss, um da auf dem Leistungsniveau, was ich eigentlich bereit bin zu bringen, äh, dann gehalten werden kann. Nein, wir müssen da, glaube ich, gesamtgesellschaftlich auch ein Stück weit umdenken. Stefan Bürger: Gehen wir weiter in unseren Optimierungsfeldern und, äh, schauen wir auf unsere Wohnkomfortsituation. Wir haben vorhin über die Ansprüche, äh, aus DIN- und Gesetzesvorgaben gesprochen, aber wir haben natürlich auch als Mieter, Käufer, als Erwerber von Immobilien unsere Ansprüche. Und wenn wir in Europa uns umschauen, dann sind das schon, denke ich mal, die höchsten.

Stefan Bürger Unsere Treppen verbrauchen am meisten Platz, weil wir die Stufen niedriger machen und bequemer machen und breiter als in Holland beispielsweise. Auch die Steigungen sollen nicht so anspruchsvoll sein. Jetzt ein kleines Beispiel, aber gehen wir auf Bäder. Unsere: Bäderausstattungen sind inzwischen im Neubau auf einem spaähnlichen Niveau angekommen. Stefan Bürger: Zumindest ist das die Zielvorgabe, die der Kunde mitbringt. Sind wir, wenn man es selbstkritisch sagt, auch selber am, äh, bezahlbaren Wohnen gescheitert, weil wir zu hohe Ansprüche haben als Nutzer der Wohnungen? Thomas Reimann: Ja, ich glaube, das ist einer der Gründe, warum das so teuer geworden ist, wie wir es heute eigentlich konstatieren. Thomas Reimann: Ich, äh, hab's selbst jetzt wieder einige Tage in den Niederlanden erleben dürfen, wo die Erwartungshaltung des, äh, Investors und die Erwartungshaltung des, äh, Wohnungsnutzers eine doch geringere ist gegenüber dem, was man in der Deutschen Republik beispielsweise erwartet. Es sind einfachere Lüftungssysteme, es sind einfachere Heizsysteme.

Thomas Reimann Es ist in der Ausstattung doch deutlich abgespeckter. Und trotzdem, wenn ich mit den Menschen in den Niederlanden spreche und das habe ich wirklich auch getan, weil es mich ja auch bewegt, ähm, ich feststellen muss, dass die: sich in den Wohnungen und Häusern nicht unwohl fühlen. Und warum, wenn ich frage? Thomas Reimann: Weil sie das alles mieten können, weil sie es nutzen können, weil sie es sich anschaffen können für einen immer noch auskömmlichen Preis. Ich glaube, das ist einfach das, was wir hinterfragen müssen. Kosten-Nutzen-Effekt. Wie gut muss heute eine Wohnung ausgestattet sein, damit wir uns wohlfühlen? Was sind wir bereit, dafür zu investieren? Thomas Reimann: Wohin sollen die Wege da führen? Ich habe nichts dagegen, wenn wir auch weiterhin hoch- und höchstwertige Wohnungen bauen sollen für einen, der das haben möchte. Aber wir müssen auch wieder in die Situation kommen, einfachere Wohnungen, einfacheren Wohnkomfort, ähm, zu ermöglichen, bauen zu dürfen, damit eben das alles noch irgendwo in dieser Republik bezahlbar bleibt.

Stefan Bürger Haben Sie ein paar Ideen, ähm, wo Sie sagen, da wären besonders große Wirtschaftlichkeitshebel da, was den Wohnkomfort betrifft? Also die Bäder wieder kleiner machen beispielsweise, sie nicht mehr deckenhoch verfliesen, auf den Balkon verzichten. Das sind ja alles: relativ aufwendige Bauteile. Oder was würden Sie empfehlen, wenn's darum geht, wirklich wirksame, große Kostenpositionen einsparen zu können auf der Komfortseite? Thomas Reimann: Sie haben da schon die richtigen Punkte angesprochen. Wenn ich sehe, wie teilweise gerade im Geschosswohnungsbau heute Balkone genutzt werden, äh, dann frage ich mich, ob der Kosten-Nutzen-Effekt wirklich angemessen ist. Wenn wir heute in auch andere europäische Länder blicken, wie beispielsweise Spanien oder Italien, oft auf Balkone verzichtet wird und bodentiefe Fenster mit 'nem Gitter oder 'ner Glasscheibe davor als Absturzsicherung einen ähnlichen Nutzen, nämlich das Durchlüften der Wohnung, ähm Bieten, ohne dass dafür teuer ein Balkon, der oftmals dafür gar nicht genutzt wird, was man ursprünglich mal vorhatte.

Thomas Reimann Oft sind's auch erweiterte Abstellräume, die nicht unbedingt auch immer von außen hübsch aussehen, äh, dann Kosten verursachen, die wir, glaube ich, sparen können. Wir können auch den Bereichen des: Schallschutzes, den wir schon angesprochen haben, sparen. Wir können bei der Wärmedämmung meines Erachtens sparen, ohne dass wir dafür, äh, mehr fürs Heizen ausgeben müssen. Thomas Reimann: Ich glaube, wir müssen auf einfachere, äh, Lüftungskonzepte setzen. Da sind wir, was die technische Gebäudeausstattung, äh, anbelangt, hoch entwickelt, hochtechnologisch unterwegs, was viel, viel Geld kostet, aber was auch nachher im Betreiben nicht unbedingt, äh, günstig ist, äh, denn das alles, äh, treibt Preise nach oben, was wir eigentlich nicht wollen. Thomas Reimann: Und deswegen sollten wir ein Stück weit sparen, damit wir wieder auf ein Niveau kommen, wo Wohnen keine Belastung ist, sondern Spaß macht, eine Miete noch aus dem, was ich verdiene, auch gut bedient werden kann.

Stefan Bürger Also wir erleben, wenn's um die Optimierung geht, inzwischen auch sehr effiziente Ansätze darin, die Treppenhäuser deutlich zu verkleinern, was natürlich als schönes Entree auf der einen Seite, äh, einladend daherkommen kann, ist auf der anderen Seite: natürlich großer umbauter Raum mit relativ wenig Mehrwert. Stefan Bürger: Ob's das Trecken, Treppenauge ist, was man verkleinert oder tatsächlich auch schneller in die Wohnungsabgänge geht. Und der Verzicht des Kellers ist natürlich ein ganz vehementer Faktor. Schon mal ganz, wenn Teil des Kellers dann auch noch für Autos genutzt werden, die dann so komfortabel geparkt werden, wie andernorts Menschen nicht untergebracht sind. Stefan Bürger: Ist der Keller einer der großen Kostendämpfer in Deutschland? Der Verzicht besser gesagt darauf? Thomas Reimann: Nun, wir haben, glaube ich, alles, äh, was damit zu tun, was, was in die Erde geht, äh, große Chancen, Geld zu sparen. Äh, wir beginnen ja schon bei dem Erdaushub, äh, der sich in den letzten Jahren mit Kostensteigerungen von siebzig, achtzig Prozent entwickelt hat, weil wir zu wenig Deponien haben.

Thomas Reimann Äh, immer dann, wenn das Angebot knapp ist, wird der Preis teurer. In Hessen haben wir, wenn ich's richtig in Erinnerung habe, die letzten zehn Jahre etwa die Hälfte der vorhandenen Deponien: geschlossen. Das hat die Preise mächtig getrieben. Ein Tiefgaragenstellplatz, um in andere, ähm, Werte zu gehen, kostet heute fünfzigtausend Euro in der Herstellung. Thomas Reimann: Da muss ich einfach überlegen, ob's nicht sinnvoller ist, äh, wie beispielsweise in Singapur das erste Geschoss auf Stelzen zu stellen und dann erst in die wohnwirtschaftliche Nutzung zu gehen, weil ich eben auf dem Boden bleibe und, äh, da viel Geld an Stahlbeton, an Aushub sparen kann. Äh, ja, ich denke, da muss es ein Umdenken geben, aber dazu muss die Gesellschaft auch bereit sein. Thomas Reimann: Dazu müssen auch die Kommunen bereit sein, entsprechend mitzuziehen, denn es bildet ja dann auch, wenn man's teilweise sehr attraktiv gestalten kann, ein anderes Stadtbild. Stefan Bürger: Jetzt sind wir an 'nem interessanten Punkt angekommen, auf den ich noch 'ne Nummer tiefer gehen wollte, nämlich die Menschen, die das planen, was Sie bauen oder was wir als Wohnungsunternehmen bestellen.

Stefan Bürger Liegt das teure Bauen an den Architekten? Ist das bezahlbare Wohnen: aus der Architektenlandschaft im Grunde verloren gegangen, weil die Optik, die Anmutung, die Ästhetik, die Materialauswahl bis hin zu haptischen Gegebenheiten in Außenputzen und ähnlichem zu Selbstverliebtheiten geführt haben, denen wir heute nur schwer trauernd absagen können? Thomas Reimann: Das war mal eine Argumentation, die, glaube ich, heute in den Hintergrund getreten ist. Ich glaube, dass unsere Architekten und Planer in Deutschland sehr wohl sich mit dem Faktor kostenbewusstes Herstellen von Wohnraum auseinandersetzen und durchaus auch mit wirklich kreativen Ideen sich immer wieder zeigen.

Thomas Reimann Schöne Optik muss nicht immer teuer sein. Schöne Optik kann auch durch eine Vielzahl von Gestaltungen und Farben, die ohne zusätzlich großen Aufwand in die Kostenbreite geht, gestaltet: werden. Da glaube ich, sind wir, weil diese Menschen, diese Berufsgruppe die Problematik schon sehr gut verstanden hat, auf gutem Weg unterwegs. Thomas Reimann: Im Übrigen können sich ja Architekten auch immer noch dann mit ihrer ganzen Qualität, die sie besitzen, in exklusive Wohnimmobilien einbringen, wenn's gewünscht ist. Wir müssen einfach bereit sein, einfach bauen zu dürfen und da, wo Geld keine Rolle spielt, natürlich dann auch sehr exklusiv bauen können. Thomas Reimann: Das wird immer so sein, aber wir müssen den breiten Markt des bezahlbaren Wohnraums klug und vernünftig in Zukunft und das ziemlich schnell bedienen. Und deswegen haben wir nicht viel Zeit, uns da ein Stück weit neu auszurichten. Stefan Bürger: Sie werfen sich schützend vor die Architekten und Architektinnen, was ich auch bestätigen kann.

Stefan Bürger Wir haben eine breite, ähm,: Zusatzqualifikation in den letzten zehn, fünfzehn Jahren gesehen und sehr ausdifferenzierte bauliche Lösungen. Eine davon sehen wir relativ kritisch. Das ist nämlich das modulare Bauen mit Fertigteilen, ob sie jetzt Holz sind oder reine Stahlkorsettgebäude. Es ist eine Mär, aus meiner Sicht, damit Geld sparen zu können, obwohl ein großes Stück Heil dahinter ja immer wieder versprochen wird. Stefan Bürger: Liege ich da falsch? Ist das serielle Bauen der Kostendämpfer der Zukunft Ihrer Meinung nach?

Thomas Reimann Serielles Bauen ist kein Kostendämpfer der Zukunft. Nein, da liegen Sie richtig, Herr Bürger. Das serielle Bauen kann einen Beitrag dazu leisten, Wohnraum Zu schaffen. Ich glaube, dass es, ähm, und da gibt es auch erste Erfahrungswerte auch bei Wohnungsbaugenossenschaften, die davon schon Gebrauch gemacht haben, zurzeit immer noch etwas über dem der Kosten für konventionelles: Bauen liegt. Thomas Reimann: Kollegen von Ihnen bezifferten das mal auf 'ne Spanne von acht bis zehn Prozent. Auch wir selbst haben schon, ähm, im modularen Bauen unseren Beitrag leisten können, indem wir eben die Kerne und die Bodenplatte, Streifenfundamente, äh, hergestellt haben, um dann modulares Bauen zuzulassen. Unterm Strich war's nicht günstiger. Thomas Reimann: Unterm Strich war's auch nicht schneller, denn damit wird ja auch oft geworben. Denn Sie müssen einfach sehen, äh, Sie brauchen ein relativ freies Baufeld. Das geht nicht, äh, in jede Lücke und an jeder Straße. Und, äh, Sie haben eine lange industrielle Vorfertigung. Sie sind, glaube ich, ähm, im konventionellen Bauen ein Stück weit flexibler und hier sind Arbeitsabläufe bei guter Planung und von den Architekten haben wir ja gerade gesprochen, äh, durchaus schnell und zügig umsetzbar.

Thomas Reimann Es wird nebeneinander laufen und einen Beitrag beim Wohnungsbau leisten, da wo es eben auch: vom Auftraggeber gewünscht Stefan Bürger: ist. Ich glaube, das ist ein ganz wichtiger Punkt, den wir herausarbeiten müssen, denn es ist häufig auch ein Totschlagargument zu sagen: „Ihr baut noch wie vor zweihundert Jahren." Ne? Da gibt's einen, einen Maurer und dann gibt's einen Maler und dann gibt's einen Putzer. Stefan Bürger: Wer so prähistorisch arbeitet, der kann nur teuer bauen. Ich halte diese Argumentation für völlig, äh, unwirksam, denn in der Tat sind bei unseren Ausschreibungen die Ergebnisse im modularen, äh, versus des manuellen Herstellens mindestens mal preisgleich, häufig sogar tatsächlich auch teurer, weil Anlieferungen über Hunderte von Kilometern ja auch 'n Kostenfaktor übrigens auch 'n energetischen Faktor mit ausmachen. Stefan Bürger: Wird sich das modulare Bauen aber in der Zukunft dahin entwickeln? Also, äh, ist, stimmt es zumindestens, dass wenn irgendwann Roboter, ähm, Bäder in Fabriken zusammenbauen, wir dann in der Lage sind, deutlich günstiger auch im Einzel, in der Einzelanwendung an dem jeweiligen Grundstück arbeiten zu können?

Thomas Reimann Ich: persönlich glaube das nicht. Ich glaube, dass es da sehr stark auf den Gebäudecharakter ankommt. Diese industrielle Vorfertigung hat dann auch irgendwann mal ihre Grenzen. Ich glaube, dass es immer ein Miteinander von serieller Vorfertigung und individueller Umsetzung geben wird. Und ich halte auch, wie ich es damals schon beim 3D-Drucker gesagt habe, das für nette Ideen und auch der Roboter wird auf der Baustelle mal zu sehen sein.

Thomas Reimann Aber ich glaube, bis er den Menschen ersetzt, viel Zeit noch ins Land gehen wird. Bis es denn wirklich kommt. Ich glaube, dass der Facharbeiter, den wir im Hoch- wie im Tiefbau erleben, 'n ziemlich sicheren Beruf auch in Zukunft haben wird. Umso wichtiger ist es, dass wir ausreichend: Fachkräfte für die Branche generieren können, denn wir brauchen sie. Stefan Bürger: Ein weiterer Punkt, den wir nicht in unserer Diskussion vermeiden dürfen, ist der Flächenverbrauch. Wir wohnen auf zu großen Wohnungen und wir könnten schon mal ganz viel bewegen, wenn wir einfach weniger Wohnfläche pro Kopf verbrauchen. Wir sind in der Tat die letzten Jahre und Jahrzehnte stetig gewachsen und haben jetzt durch die Demografie natürlich auch den Trend, dass aus Familien plötzlich wieder singuläre Haushalte werden, die aber so schnell nicht in den Wohnflächenverbräuchen veratmet sind, sodass die, diese Zahl deutlich über vierzig Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf eine ist, die häufig anzutreffen ist. Stefan Bürger: Sehen Sie Möglichkeiten, das zu verändern? Ist das überhaupt 'ne Zielgröße, dass wir sagen, wir wollen den Flächenverbrauch runterfahren?

Thomas Reimann Ich glaube, es wäre klug, wenn wir uns dazu entscheiden würden, den Flächenverbrauch pro Kopf tatsächlich runterzufahren, denn am Flächenverbrauch misst sich ja: letztendlich auch, äh, die Kostenspirale. Thomas Reimann: Äh, wenn es uns gelingt, äh, wieder zwei Schritte zurückzugehen und mit weniger Flächenverbrauch pro Kopf auszukommen, wird das eines der Bausteine sein, um bezahlbare, äh, Mieten zu generieren. Ich denke, wir müssen den Blick auch schon heute weit in die Zukunft schweifen lassen, äh, denn unsere Gesellschaft verändert sich ja auch von der Struktur, was junge Menschen, die arbeitende Bevölkerung und alte Menschen anbelangt.

Thomas Reimann Und ich glaube, da haben sich erste Wohnungsbaugesellschaften schon viele Gedanken und auch kluge Gedanken gemacht, wie man grade auch bei Bestandsbauten, ähm, Veränderungen unter maßvoller Kostenbelastung umsetzen kann, um eben das, was schon mal unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten ganz wichtig ist, äh, verändern lassen kann, was bislang Vier- und Dreizimmerwohnungen waren und zukünftig vielleicht seniorengerechte, behindertengerechte, schwellenfreie, äh,: Wohnungen mit ein und zwei Zimmern werden kann, wo vielleicht auch in Wohnungen plötzlich oder in Mehrfamilienhäuser, Geschosswohnungsbauten, Gemeinschaftsräume entstehen, die eben einem gemeinschaftlichen gesamtgesellschaftlichen Leben in solchen Häusern 'n großes Stück weit entgegenkommt, was man heute vielleicht noch gar nicht so absehen kann oder absehen möchte, wie es zukünftig mal notwendig wird. Thomas Reimann: Ein, Stefan Bürger: ein Appell natürlich auch wieder an die Architektur, mit möglichst cleveren Grundrissen wenig Verbrauch zu erzeugen, aber 'ne möglichst hohe Wohnqualität zu kombinieren. Denn in der Tat merken wir häufig, Flächen, die wir als Mieter bezahlen oder als Käufer bezahlen, gar nicht als Mehrwert. Sie sind einfach nur Raum, der nicht direkt, äh, zugeordnet ist.

Stefan Bürger Zum Ende unseres Gespräches müssen wir noch einen Blick auf die Kommunen, auf unsere Baupartner vor Ort schmeißen. Dort werden die Baugenehmigungen ausgefertigt, dort werden die Bebauungspläne vorher erzeugt. Und wir erleben es: als Wohnungsunternehmen, was in dem Bau, in der Bauprojektentwicklung seit vielen, vielen Jahren tätig ist, dass wir manchmal sechs, sieben, acht Jahre brauchen, um tatsächlich mal beim Bauantrag zu landen. Stefan Bürger: Also gar nicht jetzt bei der Genehmigung. Das ist ein Trend, der landauf, landab viele, viele Ursachen hat. Würden Sie meinen, dass das auch ein Kostentreiber ist? Oder ist letzten Endes dann doch das eigentliche Bauwerk und die eigentliche Lösung und das jeweilige Produkt, was rauskommt, der treibende Faktor?

Thomas Reimann Also wir haben ja nicht ohne Grund in Hessen mit einer schwarz roten Koalition und der Kommission Innovation im Bau im ersten Baupaket den Bauturbo verankert. Ich glaube, wir haben alle erkannt, dass das ein ganz wesentliches Kriterium ist, die Planungszeit verkürzen zu müssen. Da ist das erste Geld, was ausgegeben wird und da kann man nicht unerheblich Geld: sparen. Thomas Reimann: Es gibt Berechnungen, die sagen, dass das drei bis vierhundert Euro der Herstellkosten pro Quadratmeter Wohnfläche sein kann. Das halte ich für durchaus gerechtfertigt. Und ich glaube, da waren sich auch und das finde ich so schön, Experten und ähm Vertreter der politischen Lager sehr einig. Es ist ja in Rekordzeit umgesetzt worden, dass das ein wichtiger Anstoß hin zum bezahlbaren Wohnraum sein wird. Thomas Reimann: Jetzt ist es mein großer Wunsch an die Beteiligten auf den nächsten Ebenen und Sie sprachen das gerade an, Herr Bürger, mit den Kommunen, das auch tatsächlich so umzusetzen und zu leben. Davon können gerade Metropolregionen partizipieren, wie beispielsweise Frankfurt oder Wiesbaden, aber auch Darmstadt.

Thomas Reimann Und wir haben es ja beispielsweise im Hochtaunuskreis gerade schon erlebt, dass aufgrund von der tatsächlich umgesetzten Digitalisierung und mit dem: Baupaket eins Genehmigungszeiten deutlich verkürzt wurden. Ähm, der Wunsch, dem muss der Wille folgen. Und dann glaube ich, sind alle, die damit mal etwas für die Gesellschaft an Positivem erreichen wollten, gemeinsam auf genau dem richtigen unter-- Weg unterwegs, um Geld zu sparen. Thomas Reimann: Sind die Gemeinden Stefan Bürger: von ihrer personellen Ausstattung hinreichend gewappnet für diese Aufgaben? Denn das Regulatorium, äh, für sie zu verändern und die Prozesse auf dem Schreibtisch zu verkürzen, will natürlich von Menschen umgesetzt sein. Thomas Reimann: Sprechen Sie wahre Worte. Ähm, nein, ich glaube nicht, dass inzwischen auch Gemeinden und Kommunen mit qualifiziertem Personal ausreichend gewappnet sind.

Thomas Reimann Auch die leiden genauso wie wir als Ausführende unter einem gewissen Fachkräftemangel. Ich glaube aber, dass: auch in diesen Bereichen, äh, der Einsatz und Ansatz von künstlicher Intelligenz zukünftig die einfachen Prozesse zumindest ein Stück weit ersetzen kann, um den Menschen, die qualifiziert entscheiden müssen, was die KI nicht mehr dann in dem Maße kann, wie man es von ihr verlangt, auch die Zeit dafür haben. Thomas Reimann: Es ist eine Herausforderung und umso wichtiger ist es, dass wir eben und damit schließt sich für mich auch der Kreis, weniger Gesetze und Auflagen haben, Vereinfachungen haben, die schnelleres Handeln und Abarbeiten zulassen. Das kann der gesamtgesellschaftliche Erfolg sein, auf den wir ja alle warten und über den wir auch schon ziemlich lange sprechen. Thomas Reimann: Aber ich glaube, wir waren zumindest in Hessen, äh, auf Bundesebene sieht's ganz anders aus, noch nie so weit, wie wir gerade in Hessen sind.

Stefan Bürger Mhm. Wenn wir jetzt zum Abschluss noch einen Blick nach vorne wagen. Sie sind Unternehmer, Sie haben viele Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die: davon leben, dass Projekte reinkommen, umgesetzt werden, gut abgerechnet werden, dass also der Markt liquide bleibt, beweglich bleibt. Stefan Bürger: Wie gucken Sie auf die nächsten Jahre? Ist das eher sorgenbetont oder würden Sie sagen, das, was wir diskutiert haben, ist erkannt? Also ich sehe Änderungen, ich sehe schon ein Stück weit Change. Oder würden Sie meinen, dass ganz am Ende schlicht und ergreifend auch der Marktdruck, die hohe Nachfrage nach Wohnungsbau uns, ähm, in mehr Bautätigkeit reinbringen will, weil wir merken, dass auch gesellschaftlich natürlich diese Debatte deutlich intensiver geführt wird. Stefan Bürger: Was ist so Ihre Zukunftserwartung für Sie mit Ihrem Unternehmen persönlich? Thomas Reimann: Also wir sind ja jetzt in sechster Generation hier am Markt in Frankfurt aktiv. Wir sehen das als Chance und Herausforderung. Mein Sohn hat vor zwei Jahren übernommen und er hätte es sicherlich nicht getan, wenn er das nicht ähnlich sieht.

Thomas Reimann Wir haben Chancen, wenngleich wir vor großen Herausforderungen stehen. Aber der Markt: und die Gesellschaft verlangen natürlich von uns, auch handlungsfähig zu bleiben. Ich glaube, wenn wir weiterhin so konstruktiv gesamtgesellschaftlich miteinander umgehen, wir durchaus auch die große Möglichkeit haben, tatsächlich ein Vielfaches dessen, was wir momentan leisten können, in Zukunft auch möglich machen werden und damit wir eben auch wieder mal in die Situation und Lage versetzt werden, vielleicht diese vierhunderttausend Wohnungen zu bauen in einem Jahr, von denen die letzte Ampelregierung gesprochen hat.

Thomas Reimann Denn machen wir uns nichts vor. Wir standen schon mal vor einer großen Herausforderung, als Deutschland wiedervereinigt wurde und es ist uns 1989, 90 gelungen, ausreichend Wohnraum in guter Qualität langfristig nutzbar zur Verfügung zu stellen, weil alle Beteiligten von der Politik über die ausführenden Unternehmen bis hin zur Gesellschaft an einem Strang gezogen: haben und das gleiche Interesse hatten, Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen zu erstellen. Stefan Bürger: Beabsichtigen Sie, zusätzliche Mitarbeiter einzustellen und Mitarbeiterinnen? Thomas Reimann: Wir haben zusätzliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eingestellt und beabsichtigen auch einen maßvollen Wachstumskurs für die Zukunft, da ich schon glaube, wenn wir geopolitisch wieder mehr Ruhe bekommen, wir auch mehr Sicherheit in die Märkte bekommen und dann die Nachfrage nach Wohnraum und weiteren Bauaktivitäten steigern wird. Stefan Bürger: Na, wenn das kein positives Ende ist bei allen Diskussionen, die wir hatten, stellt Herr Reimann ein und so muss es auch sein, denn wenn wir den Mut verlieren würden, dann sind all die Überlegungen, die wir gemacht haben, ohnehin fruchtlos. Es war sehr schön. Das war Thomas Reimann, CEO der Alea Hoch- und Industriebau AG und gleichzeitig der Präsident des Baugewerbe Hessen. Stefan Bürger: War mir eine große Ehre. Ich hoffe, wir haben vielen unseren Zuhörern tolle Informationen gegeben, die Sie weiterverarbeiten können. Schön, dass Sie da waren.

Thomas Reimann: Hat mich gefreut, hier sein zu Thomas Reimann: dürfen.