Wie überlebt ein Projektentwickler, wenn der Markt einbricht, Herr Wolf?

Stefan Bürger: Ja, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, eine neue Ausgabe von unserem Podcast Wohngefühl heute mit einem wirklichen Projektentwicklungsschwergewicht, denn die Quarterback AG steht für eines der ganz großen Projektentwicklungsunternehmen in Deutschland mit Hauptsitz in Leipzig und ich freue mich, dass ich mit dem CEO Tarik Wolf jetzt sprechen darf rund um das Thema: Wie geht das mit der Projektentwicklung weiter? Stefan Bürger: Herzlich willkommen, Herr Wolf. Schön, dass Sie da sind. Tarik Wolf: Ja, hallo. Danke für die Einladung. Ich freue mich, hier zu sein. Stefan Bürger: Herr Wolf, Sie sind ein Selfmade Man. Das kann ich wirklich beurteilen. Über viele Jahre haben Sie aus Leipzig startend Stück um Stück bundesweit ein Unternehmen ja mit aufgebaut, was in der Projektentwicklung von gerade Wohnimmobilien führend war und genauso wie wir als GWH diesen Rückschlag, als dann die Zinswende kam, verarbeiten müssen. Stefan Bürger: War das ein großer Rückschlag für die Quarterback oder haben Sie das leicht weggesteckt?

Tarik Wolf Na, das hat natürlich niemand leicht weggesteckt. Wir sind's gewohnt: gewesen, um circa eine Milliarde Projektvolumen pro Jahr zu realisieren und das ist praktisch von heute auf morgen auf, ähm, ein Zehntel zusammengebrochen. Tarik Wolf: Ähm, das heißt, die letzten zwei, drei, vier Jahre waren für alle sehr schwer und ich glaube, erst jetzt sieht man wieder ein bisschen Licht am Tunnel. Stefan Bürger: Mhm. Wenn wir noch mal zurückgucken auf diese Zeit, es war mit Ansage. Also man musste irgendwann müssen die Zinsen wieder steigen. Trotzdem ging's uns zumindest so: Richtig vorbereitet war man nicht, weil der Zeitpunkt war ja nicht greifbar. Stefan Bürger: War's am Ende dann doch 'ne Überraschung?

Tarik Wolf Na ja, es war ja nicht ein, ein Ereignis, was das ausgelöst hat, sondern es kamen ja viele Ereignisse zusammen. Das heißt, der Ukraine-Krieg, es kamen, ähm, Energielieferantenprobleme, ähm, die Nachwirkungen von COVID darf man nicht vergessen. Es war also, es waren sehr viele Ereignisse, die am Ende dazu geführt haben, dass sich einfach, ähm, die Zinsen nach oben entwickelt hatten und niemand hat erwartet, dass das Produkt Immobilie weiter so hart an den Zinsen: hängt, wo doch der Nachfrage, die Nachfrage extrem war oder extrem ist, ja. Stefan Bürger: Sie sagen gerade, die Nachfrage ist noch extrem. Wir gucken jetzt nach 'm Abstand mit ein bisschen mehr Zuversicht, äh, in, in den Markt mit rein. Springt das Thema Wohnen wieder so, wie wir es mal hatten, äh, bei den Assetklassen nach vorne? Oder ist es letzten Endes dann doch so, dass wieder, äh, das sicherere, in Anführungsstrichen sicherere Gewerbe, äh, bevorzugt wird von der Investorenseite? Tarik Wolf: Ich glaub, ich kann dort zum einen, ähm, nur über Wohnen reden. Wir sind fast ein hundert Prozent Wohnprojektentwickler, ähm, und kennen uns mit dem Gewerbemarkt nicht sonderlich aus. Aber wenn wir Nachfrage haben momentan – und wir haben wieder Nachfrage, wir haben auch wieder Transaktionen – dann sind, ist diese Nachfrage im Wohnbereich, ähm, im klassischen Wohnen, Sonderwohnform kommt gerade sehr stark, studentisches Wohnen ist sehr nachgefragt, ähm, spezielle Wohnformen.

Tarik Wolf Ähm, und wenn wir von: Nachfrage reden, haben wir eine extreme Mieternachfrage, also Nach-Nachfrage nach dem Produkt an sich. Dass das ein Produkt ist, was am Kapitalmarkt funktioniert, ist noch nicht wieder so ganz angekommen. Hängt natürlich auch von den Verwerfungen, die wir gerade haben durch den Iran-Krieg. Tarik Wolf: Wir haben wieder, ähm, leichte Zinszuckungen nach oben. Ich will nicht von Zinssprüngen reden, aber doch Zinszuckungen. Und, ähm, meiner Meinung nach macht, ähm, unsere Bundesregierung noch nicht ausreichend, ähm, ähm, alles dafür, um diesen Markt wieder deutlicher anspringen zu lassen. Ähm, wir hatten zu Zeiten, wo es KfW-Zuschüsse gab, es einfacher, ähm, auch, äh, den Käufern einen gewissen Eigenkapitalanteil oder gewisse, ähm, durch die Zuschüsse 'ne gewisse Sicherheit zu geben. Tarik Wolf: Die momentanen zinsvergünstigten Darlehen passen auch nicht auf alle Strukturen, auf alle Käuferstrukturen. Stefan Bürger: Die Käuferstrukturen sind heterogener geworden, so ist mein Eindruck. Äh, die ganz großen Tickets, die wir gesehen haben noch vor fünf, sechs, sieben Jahren, werden jetzt zu kleineren. Die Akteure werden spezieller.

Stefan Bürger Wer: ist, wer kauft im Moment die Wohnimmobilie? Tarik Wolf: Also wir haben, wie Sie es gesagt haben, wir haben eine buntere Käuferschicht, wenn man überhaupt von Käuferschicht reden kann, also eine buntere Interessentenschicht, ja. Es ist, ähm, glaube ich, der deutsche Markt ist noch sehr, sehr, sehr verhalten. Das heißt, die viele der institutionellen Käufer denken noch mit, mit, mit ganz, ganz, ganz, äh, großem Grauen daran, wie die Zins, ähm, Entwicklung Auswirkungen hat auf die Bewertung ihrer Immobilien, ihrer Bestände.

Tarik Wolf Ich, ähm, ich glaube, ausländische Partner schauen viel positiver und viel optimistischer auf den deutschen Markt, weil er ja in seiner Struktur, das heißt also eine große Schicht an Mietern, geringe Eigentümerquote, ähm, einzigartig ist eigentlich in der Welt. Und somit schauen ganz, ganz viele, sage ich mal, ähm, US-amerikanische, australische, ähm, ähm, UK, ähm, Gruppierungen auf Deutschland und sehen dort eine große Chance, weil in Deutschland einfach die Nachfrage nach dem Produkt Mietwohnungen extrem ist, ja, so groß ist,: dass ich, ähm, was jetzt sich am Anfang gezeigt hatte in Metropolen wie München, Frankfurt, ähm, ähm, Hamburg weniger – Hamburg hat 'ne, 'ne starke Struktur gehabt in, bei den Wohnungen – ähm, zeigt sich jetzt auch in Leipzig, zeigt sich in Dresden, zeigt sich in, in anderen Märkten. Tarik Wolf: Das sind auch unsere Schwerpunkte jetzt, ne. Wir sind so ein bisschen, bisschen weg von dem bundesweiten Ausflug und wieder zurück zu unserem eigentlichen, ähm, mitteldeutschen Markt. Stefan Bürger: Bevor wir die Basics nachher noch mal, äh, ausleuchten, da kommen wir natürlich drauf, noch mal ein Blick auf die internationalen Investoren. Stefan Bürger: Ist die Performance, die Deutschland insgesamt im Moment an den Tag legt – und wir sind ja jetzt im vierten Jahr Stagnation letzten Endes – äh, sehen gleichzeitig, dass die Innovationen, die wir bräuchten, ob es der politische Raum ist, äh, oder aber auch der Raum in unserer Energiewende, also sprich die großen Baustellen Deutschlands, die nicht angegangen werden: Sind das Faktoren, die am Ende dann doch das ausländische Kapital aus Deutschland fernhält?

Tarik Wolf Ich denke, wenn: ausländische Investoren auf Deutschland schauen, vergleichen sie das mit internationalen Märkten, mit, mit anderen Märkten. Das heißt, 'ne Wohnung in jetzt London, Paris, in, in, in, in Miami, in New York kostet sechzig, siebzig Dollar, ähm, ähm, Euro, ähm, pro Quadratmeter. Und wir sind, man darf's kaum aussprechen, mit unserem Mietniveau in Deutschland international gesehen immer noch auf 'nem sehr, sehr, sehr vertretbaren Level. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Ich mach das fest in Leipzig, 'ne Familie, ähm, also ein junges Pärchen, Newcomer, einer studiert von beiden, der andere 'n festen Job, ähm, hat 'n Einkommen zwischen neunzig, hunderttausend Euro an Jahreseinkommen. Und, ähm, da macht eine, 'ne Wohnung, selbst wenn sie zwanzig Euro kosten würde, so auf dem Niveau sind wir in Leipzig noch nicht oder sind kurz drunter, ähm, macht dort ein Drittel ihres, ihres, äh, Jahreseinkommens aus.

Tarik Wolf Das ist leistbar und bezahlbar, ja. Ähm, man muss, glaub ich, auch unterscheiden zwischen, ähm, ähm, ländlichen: Regionen- Stefan Bürger: Mhm. - Tarik Wolf: die Stück für Stück für Stück leergezogen werden und Metropolregionen, wo's 'n enormen, enormen Druck gibt, ähm, der Mieter dort 'ne Wohnung zu finden. Speaker 3: Mhm. Tarik Wolf: Und wenn internationale Investoren da drauf schauen, vergleichen sie das mit diesen Kennzahlen. Speaker 3: Mhm. Und Tarik Wolf: schauen natürlich auf bestimmte Bereiche, auf Städte, die, die schrumpfen oder Städte, die, die, ähm, sag ich mal, auch 'ne starke Niederschicht haben. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Und auf Wachstum in den Städten. Die schauen nicht so sehr auf, sag ich mal, die makroökonomischen Kennzahlen. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Meiner Meinung nach. Stefan Bürger: Interessant. Stefan Bürger: Das heißt, Deutschland hat durchaus 'ne Chance, in dieser Produktgruppe auch international wieder zu reüssieren. Ist, ich möcht noch gerne so 'n bisschen bei dieser Kapitalmarktecke bleiben, das Produkt Wohnen aber nicht trotzdem wieder deutlich weniger sexy, als es sich so mal in den, in den, äh, Zehnerjahren, äh, entwickelt hat.

Stefan Bürger Also es war ja ein Nicht-Investment und plötzlich wurde es als Assetklasse etabliert. Ich hab so den Eindruck, dass dieser: Rückschlag wieder enorm ist und dass man den Leuten wieder erklären muss, warum's dann doch gut ist, die Wohnung als Asset zu definieren. Tarik Wolf: Ja, das sind unterschiedliche Ansätze, ne. Es wurde 'ne Zeit lang, wurde ein, ein, ein, sag ich mal, eine Wohnung oder eine, eine Wohnanlage verglichen mit 'ner Bundesanleihe. Stefan Bürger: Mhm. Die Tarik Wolf: Bundesanleihe hat keine Zinsen gebracht, die Wohnanlage bringt drei Prozent oder dreieinhalb Prozent. Damit ist die Wohnanlage gut, das bessere Investment. Und es wird auch vergessen, was wir eigentlich haben. Wir haben 'n Produkt, was, ähm, sag ich mal, inflationsbereinigt normalerweise funktioniert. Speaker 3: Mhm. Tarik Wolf: Wir haben 'n Produkt, was in unterschiedlichen Formen verwertet werden kann, also auch versilbert werden kann, zum Beispiel durch Aufteilung durch Verkäufer. Ähm, viele setzen darauf, dass wir in, in Deutschland einfach so 'ne geringe private, ähm, Eigentumswohnungsquote haben und damit 'n hohes Privatisierungspotenzial haben.

Tarik Wolf Das heißt also, kaufen Wohnung temporär mit dem Sinn, sie innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre, ähm, ähm, zu privatisieren. Ich glaube, das Kapital sucht immer irgendwelche Chancen und: international, ähm, gibt's nicht so viele risikoarme Chancen aktuell. Wie das alles ist, was vieles, was passiert, basiert auf 'ner, auf 'ner Blase, auf 'nem Hype. Tarik Wolf: Und, ähm, der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist noch relativ langweilig, ist noch relativ statisch. Ich kann die, ich kann es letztendlich auch nicht nachvollziehen, warum internationales Kapital momentan Deutschland sucht, aber es ist da mit natürlich sehr hohen Renditeerwartungen. Stefan Bürger: Ja, das ist genau, das ist der Preis dafür. Stefan Bürger: Am Ende muss man jetzt auch wirklich Ergebnisse liefern. Der Abstand von null zu drei Prozent ist halt vorbei. Jetzt, äh, die Immobilie noch mal eine andere Risikoeinwertung auch. Tarik Wolf: Ja, aber auch natürlich das, das, das Pricing für 'n, für 'ne Immobilie ist, ist anders, ne. Wir haben also, das war durchaus üblich zwischen siebenundzwanzig, achtundzwanzig, dreißig, ähm, Faktoren auf die Jahresnettokaltmiete zu bezahlen von institutionellen Käufern.

Tarik Wolf Und jetzt sind wir auf einem Niveau, das ist bei zweiundzwanzig, dreiundzwanzig, vierundzwanzigfach, ja, je nach Produktgruppe. Ähm, da: sehen natürlich auch, wenn internationale Käufer diesen, diese Veränderung betrachten, sehen sie natürlich auch wieder Chancen. Stefan Bürger: Bevor wir auf Quarterback und die Positionierung von Quarterback heute im Vergleich zu von vor fünf Jahren schauen, äh, lassen Sie uns bei dem Produkt, bei der baulichen Seite bleiben. Stefan Bürger: Wir sind beide Projektentwickler. Das heißt, wir kämpfen ums Grundstück, wir kämpfen ums Baurecht, wir kämpfen um die richtige Planung. Äh, das Thema Baukosten und Bauentwicklung, äh, treibt uns. Also die ganze Kette hängt an uns. Das eint die GWH mit Quarterback. Ich erlebe diese Grundstücksseite im Moment für als außerordentlich schwierig. Stefan Bürger: Man hat sich an sehr hohe Grundstückspreise gewöhnt in den fetten Jahren und das Abreißen, das Zurückgehen, was Sie gerade auch sagten, also bei den Mieten vervielfältigern, findet bei den Grundstücken kaum statt. Deckt sich das mit Ihren Wahrnehmungen?

Tarik Wolf Ja, das heißt, ähm, Grundstücksentwickler und auch, ähm, ähm, Banken sitzen auf ihren Grundstücken, behalten die teilweise, weil sie die schon zu teuren, also zu: höheren Konditionen eingekauft haben, teilweise weil natürlich, ähm, der Gesamtmarkt ihnen recht gibt. Tarik Wolf: Es gibt wenig Grundstücke, die in einer guten Qualität bei einer, bei überschaubar Größen, ähm, mitten im bestehenden Wohnrecht realisierbar sind. Es gibt- Ausufernde Riesenprojekte, die keiner anfasst aktuell. Das ist auch vielleicht eins der Erkenntnisse. Die Tickets sind kleiner geworden- Stefan Bürger: Ja Tarik Wolf: überschaubarer geworden. Die Projekte, die wir anschauen, sind kleiner geworden, überschaubarer geworden. Ähm, und die Grundstückspreise sind relativ stabil. Mhm. Bewegungen kaum. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Zehn Prozent vielleicht. Ja, Stefan Bürger: genau. Tarik Wolf: Und, ähm, die Qualität hat sich aber erhöht. Das heißt also, die Grundstücke, die jetzt am Markt sind und vielleicht zum selben Preis oder mit zehn Prozent Abschlag kaufbar sind, haben halt ein Baurecht, haben eine qualifizierte Baugenehmigung, haben Altprobleme beseitigt und, und also wenn denn Grundstücke am Markt sind, haben sie eine höhere Qualität als noch vor gefühlten fünf, sechs Jahren, wo also jeder Angst hatte, dass er kein Grundstück mehr abbekommt, ne.

Tarik Wolf Mhm. Und,: ähm, und auch die großen Entwickler, ähm, ähm, eigentlich händeringend nach Grundstücken suchten, nach großen Entwicklungen. Hat man gelernt, dass es doch nicht so einfach ist, ne. Dass ein Grundstück, was einfach, ähm, was man ohne Baurecht kauft, auch aufgrund der politischen Situation, je-je nachdem, wo man ist, in welchem Bundesland, in welchem Bereich, dass es durchaus fünf, sechs, sieben Jahre dauern kann- Speaker 3: Mhm Tarik Wolf: bis das Grundstück entwickelt ist und dass auf diesem Weg viele Projekte im Winter abgestorben sind. Viele Projekte haben das nicht geschafft durch hohe Zinsen, durch hohe Nachrangdarlehen und, und, Stefan Bürger: und. Wenn wir jetzt auf das Thema Bauen gehen, also das Grundstücksfeld hinter uns lassen, dann ist ja dieses bezahlbare Wohnen das Schlagwort geworden in den letzten Wochen und Monaten.

Stefan Bürger Und man kann es schon fast nicht mehr hören. Wir müssen durch geringere Standards, äh, die Qualitäten, äh, nach unten fahren, um wieder dann auch mit Kosten arbeiten zu können, die bezahlbare Mieten erreichen. Wie gucken Sie auf diese, auf diese Tendenz? Wie entwickeln sich Ihrer Wahrnehmung nach die: Baukosten aktuell und wie kriegt man sie so beherrschbar, dass sie nachher auch bezahlbar sind? Tarik Wolf: Also das ist kein genereller Ansatz, ne? Das heißt, das, das macht, glaub ich, auch jeder für sich in, in seiner, in seiner-- Wie die GWH anders machen als die Quarterback. Wir, ähm, der Weg von so 'nem Projekt bis zu 'nem baureifen oder bebauten oder sag ich mal Grundstück, wo man 'nen vernünftigen Preis bekommt- Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: -ist ein anderer als noch vor vier, fünf Jahren. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Ähm, das heißt, es wird viel, viel genauer und fast schon perfider angeschaut: Was haben wir für 'ne Tektur? Was haben wir für 'ne Planung? Die Tektur wird öfter mal angefasst, also ohne die Baugenehmigung möglichst zu gefährden. Ähm, es wird viel, viel mehr im Vorfeld optimiert, um dann ein Produkt zu haben, was ich wirklich zu 'nem bestimmten Preis bauen Stefan Bürger: kann. Stefan Bürger: Mhm.

Tarik Wolf Und das Preisniveau, ähm, in dem wir bauen, ist jetzt, ähm, ich glaub, es ist, es sind leicht unter: anderen Baukosten- Mhm. -die die anderen Entwickler haben, aber es basiert hauptsächlich daraus, dass wir optimieren. Es wär also 'ne bestehende Baugenehmigung extremst anfassen. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Und, ähm, wir haben wenig Chancen, bei den Baukosten gegen den Markt zu, zu agieren. Tarik Wolf: Das heißt, die, das Niveau der Baukosten ist stark davon geprägt, jetzt grade wieder Lieferantenthemen, Lieferantenprobleme, Energiepreise, ähm, das merkt man sofort, ne, schon. Stefan Bürger: Das können Sie ja auch nicht abschalten. Tarik Wolf: Kann ich nicht abschalten, ja. Und das, das, ähm, ähm, tut dem Produkt in Summe auch nicht gut, ne. Tarik Wolf: Das heißt, ich hab alle Sicherheitsbolzen, die ich, äh, die ich dort eingebaut hab in der Kalkulation, muss ich dann am Ende auch wahrscheinlich ziehen. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Ähm, aber es-- der Markt grundsätzlich funktioniert. Ich kann also mit 'nem Faktor dreiundzwanzig, vierundzwanzig, wenn ich das Grundstück nicht überteuert eingekauft habe, zügig realisieren kann und, ähm, ein normales Standardprodukt hab, also da sag ich, ich rede jetzt von KfW fünfundfünfzig, dann bin ich noch marktgängig gerade.

Stefan Bürger Was: heißt optimieren bei Quarterback? Also d-die Baugenehmigung noch mal anfassen. Ähm, was passiert da? Geht's da um die Reduktion von Verkehrsflächen? Äh, wird da das Thema Standardisierung noch mal gezogen? Ähm. Tarik Wolf: Da geht's natürlich darum, die Effizienz, die Flächeneffizienz auszuloten, also bei 'nem BGF, äh, ähm, zu Nutzfläche-Verhältnis. Tarik Wolf: Sag ich mal, zu zaubern, ne, ähm, im Endeffekt Wandstärken zu optimieren. Es geht darum, die, die Planung auszunutzen, ähm, flache Korridore zu minimieren und so weiter. Es gibt also, sag ich mal, das ist wirklich ein umfangreicher Katalog. Wir haben da auch wirklich mehrere Leute in dem Bereich, die sich genau darauf spezialisiert haben. Tarik Wolf: Ähm, und das Ergebnis dessen ist 'ne, sag ich mal, zehn, fünfzehnprozentige Verbesserung in Flächeneffizienz und Kosten. Stefan Bürger: Mhm.

Tarik Wolf Das klingt nicht so viel, aber ist in Summe ja doch 'ne, 'ne Entwicklermarge, ne, die wir dadurch schaffen. Wir schaffen unsere Marge nicht dadurch, dass wir, ähm, die Grundstücke besonders günstig eingekauft: haben oder dass wir, sag ich mal, die, die, ähm, mit neueren Produkten arbeiten oder seriell bauen, sondern dadurch, dass wir extrem Energie reinstecken in diese Optimierung. Stefan Bürger: Wenn Sie so auf die Bauabläufe, äh, und die Bauhandwerke gucken, hat sich dort auch eine Bereinigung in den letzten Jahren abgebildet? Haben wir weniger Handwerk? Haben wir weniger Akteure, wenn's darum geht, äh, die Bauleistungen einzukaufen? Tarik Wolf: Na, wir haben, sage ich mal, sehr, eigentlich sogar sehr selbstbewusste technische Akteure, Heizung, Sanitär, Elektro und auch Dachdeckung, würde ich sagen, sind die Gewerke da selbstbewusst geworden. Tarik Wolf: Die haben sehr gelernt aus den Krisenzeiten, die kalkulieren anders, ziehen sich warm an, sobald international irgendwelche Ereignisse eintreten, wie jetzt zum Beispiel der Iran-Krieg, ziehen die sofort ihre Preise hoch, haben sofort irgendwo das im Blick. Das heißt, die kalkulieren auch enger und, ähm, also nein, nicht enger.

Tarik Wolf Sie kalkulieren breiter: und, und genauer und, und sage ich mal, mit 'ner starken, 'nem starken Blick auf Ereignisse. Ähm, wir sehen neue Player teilweise in der Erstellung von Rohbauten. Also auch an sich internationale, sowohl europäische als auch andere Player etabliert, die teilweise günstiger bauen als, als, ähm, sage ich mal, herkömmliche deutsche Rohbauunternehmen. Tarik Wolf: Sehen ein Aussterben von bestimmten Handwerken, weil es keinen Generationsübergang gibt einfach. Ja, da ist der, der Dachdeckermeister, der bis zu seinem letzten, ähm, sage ich mal, Arbeitstag und darüber zehn Jahre hinaus, ähm, das Unternehmen führt und hat halt einfach keinen, der diesen Job machen möchte danach, ne.

Tarik Wolf Sowohl in die Verantwortung zu gehen, als auch diesen Job an sich zu machen. Die haben in Deutschland zumindest mit, äh, alle große Nachfolgeprobleme, Nachfolgethemen, aber auch, ähm, ähm, das Nachrücken von neuen Handwerkern, von: jungen, von jungen Leuten, die ins Handwerk gehen wollen. Das ist ein Problem für die kleinen Handwerkerbetriebe. Tarik Wolf: Wir sehen eine Profilierung bei den GUs. Das heißt also, die GUs arbeiten auch genauer, ähm, ähm, arbeiten detailreicher. Teilweise, wir sind es gewohnt, in Einzelvergabe zu vergeben, ähm, haben wir jetzt auch, ähm, die letzten zwei Jahre gute neue Erfahrungen gesammelt mit leistungsfähigen GUs, ähm, im breiten Rahmen in Mitteldeutschland, wie gesagt.

Stefan Bürger Interessant, wie sich, ähm, nicht nur der Immobilienmarkt, sondern halt auch die damit verbundenen Zulieferermärkte verändert haben. Also wir sind in einer prozessual vielschichtigen Entwicklungsphase und gucken jetzt mal ein Stück weit auf Quarterback, auf, ähm, das Thema Projektentwickler, Bauträger. Und, ähm, wenn ich mich jetzt umschaue, wie viel Marktbegleiter in den letzten Jahren heute nicht mehr aktiv sind, dann ist das eine: gute zweistellige Zahl von Akteuren, auch geschätzten Akteuren, die nicht mehr im Markt sind. Stefan Bürger: Was hat Quarterback, ähm, so stabil gemacht, äh, dass es durch diese Krise hat so gut durchfinden können? Tarik Wolf: Na ja, ich glaube, das sind insgesamt, äh, drei Aspekte und, ähm, die in 'ner unterschiedlichen Gewichtung dazu beigetragen haben. In der Hochzeit, sag ich mal, wo alle händeringend Immobilien gesucht haben, waren wir in der Lage, damals noch als Projektentwicklungsarm der Deutschen Wohnen, ähm, zügig Grundstücke anzubinden mit 'nem Baurecht oder zumindest mit 'nem guten Blick auf das Baurecht und diese Grundstücke auch wieder in ein Neubauvorhaben, also in den forward funding in den Verkauf zu führen. Tarik Wolf: Das heißt also in der derzeitigen Abfolge zwischen Kauf und, und Transaktionen. Stefan Bürger: Das

Tarik Wolf heißt also, wir haben es geschafft, ein gewisses Polster aufzubauen von Projekten, die wir dann in den letzten Jahren, auch in den Krisenjahren, abwickeln konnten.: Das war ein wichtiges Thema. Damals hatten wir also einen stabilen Cashflow. Tarik Wolf: Forward Funding war ein typisches, äh, Produkt und es gab eigentlich fast, ähm, mehr Nachfrage als Angebot, ne, in der Hochzeit. Zum anderen haben wir eine relativ straffe Struktur in der Quarterback, ja, für das Volumen und wir haben circa jetzt die letzten, ja, die letzten drei Jahre haben wir siebzig Projekte abgewickelt mit ungefähr auch drei Milliarden Projektvolumen, die fertiggestellt sind. Tarik Wolf: Bis auf drei, vier Projekte sind die alle abgewickelt. Ähm, haben eine relativ straffe Mannschaft. Das heißt, die Plattformkosten waren verglichen mit anderen Projektentwicklern noch gering. Und natürlich, ähm, haben wir einen starken Mitaktionär gehabt. Die Vonovia hat das Ganze mit, mitgetragen, hat das mit begleitet und, und hat auch, sage ich mal, letztendlich unter die Arme gegriffen mit dem einen oder anderen Thema.

Tarik Wolf Und alles drei hat, glaube ich, dazu geführt. Nee, das vierte noch Wir haben stabile, wir haben stabile Käufer gehabt. Das darf man nicht vergessen. Wir haben also und nicht: zuletzt sagen, wir haben stabile Käufer gehabt, die auch in den, in den Zeiten, wo es gewittert und gestürmt hat, äh, uns den Rückgeschirrt nicht weggezogen haben, keine Spielchen gemacht haben und einfach durchgehalten haben. Tarik Wolf: Das ist, glaube ich, ganz wichtiges, ganz wichtiges Element, ne. Ähm, und alle anderen, die das nicht gemacht haben, haben gemerkt, dass am Ende beide verloren haben oder alle verloren haben, der Projektentwickler und der Käufer. Ja. Ich glaub, das in Summe alles hat dazu geführt, dass wir hier noch, dass ich heute hier sitze. Tarik Wolf: Sie haben-- Stefan Bürger: Und das ist gut so. Sie haben grade erwähnt, äh, Sie haben sich zurückentwickelt auf Mitteldeutschland. Quarterback war ja in, in der Blütezeit, ja Blütezeit ist 'n falscher Begriff, aber zumindest mal zu der größten, was die Flächen, äh, Thematik betrifft, aufgestellt und seid ja nahezu bundesweit unterwegs, korrekt?

Tarik Wolf Ja, wir haben vor noch vor acht Jahren, vor sieben, acht Jahren waren wir in Mitteldeutschland. Das heißt, wir waren tätig in, in Berlin, Berlin-Brandenburg, ähm, ähm, Dresden, Leipzig, Erfurt, in: Mitteldeutschland. Ähm, und mit Einstieg der Deutschen Wohnen gab's klar den Auftrag: „Bitte entwickelt euch bundesweit. Tarik Wolf: Wir haben hier bundesweite, ähm, Wünsche nach Immobilien." Und dann haben wir, ähm, ich glaube, fünf, sechs Niederlassungen aufgebaut bundesweit. Es hat sich gezeigt, dass es schwierig ist, die Genetik, die wir, ähm, in der alten Quarterback aufgebaut haben, sie bu-bundesweit zu tragen, schon weil die lokalen, ähm, Arten, Gegebenheiten ganz andere sind. Tarik Wolf: Bestimmte Märkte kommt man gar nicht so stark rein. Ähm, andere Märkte ist der, liegt der Schwerpunkt nicht so sehr auf der baulichen Umsetzung in 'nem gewissen Budgetrahmen, sondern mehr wie viel hole ich denn aus meinem Grundstück raus? Das ist ein ganz anderer Fokus. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Den Fokus hatten wir so vorher auch nicht.

Tarik Wolf Und am Ende ist es auch 'ne Frage der, der, der Perspektive, ne. Die, die Rückbesinnung jetzt auf Mitteldeutschland, ähm, kommt auch ein bisschen daher, dass wir also: in 'nem Markt wie in Leipzig noch 'ne prozentuale Mietsteigerung sehen. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: In 'nem Markt, sag ich mal, in Stuttgart und München nicht so stark und nicht mehr stark. Tarik Wolf: Dass wir 'ne Grundstücksverfügbarkeit sehen in Leipzig und auch Berlin zählt dazu, Potsdam, ähm, ähm, Dresden und die in München kaum sehen. Das heißt, in München an ein geeignetes Grundstück ranzukommen, das zu erwerben, sauber mit 'nem klaren Baurecht und zu 'nem Preis, der noch 'ne Projektentwicklung erlaubt und ich das mit einer gewissen Marge, ähm, verkaufen kann oder beziehungsweise 'ne Finanzierung draufsetzen kann, ähm, ist nicht gegeben. Tarik Wolf: Mhm. Stefan Bürger: Ja, also das bedeutet, im letzten Endes ist eine, eine, ähm, konkretere Marktbezogenheit ein Stück auch der Lösung gewesen. Und, äh, dieses jeder Markt geht zu jeder Zeit, äh, in jedem Rahmen ist halt vorbei.

Tarik Wolf Ist vorbei. Das, das, das war natürlich auch, es war gegeben. Die Zeit gab's ja, ne. Es konnte jeder eigentlich auch ein, sag mal, ein Branchenfremder konnte sich ein Grundstück kaufen, der hat sich einen Architekten: genommen und auch einen Projektsteuerer und dann hat er irgendeinen gesuchten Makler, der eben den Exit irgendwo generiert und er hat Stefan Bürger: die Tarik Wolf: Marge gemacht. Tarik Wolf: Es hat funktioniert am Ende, ja, in irgendeiner Form. Und diese, diese Goldgräberstimmung, wo die Faktoren, ähm, sag ich mal, jährlich um ein, zwei Punkte gestiegen sind, halt vorbei glücklicherweise. Stefan Bürger: Ja. Tarik Wolf: Ich sage nicht, dass das Produkt darunter unbedingt gelitten hat. Das hat's nicht. Das Produkt hat sich in der Zeit, jetzt in den letzten fünf Jahren, extremst, äh, professionalisiert. Tarik Wolf: Das heißt also, wir haben, wir haben fast schon standardisiertes Wohnprojekt jetzt oder Wohnprodukt, was wir anbieten. Da red ich jetzt nicht von Kf50 oder Kf40, überhaupt nicht, aber das, was, was angeboten wird, der Standard, der sich etabliert hat, auch bundesweit, ist, ist, ist, ist nahezu derselbe. Stefan Bürger: Wenn wir jetzt auf das Ende des Gespräches zulenken, dann müssen wir noch zwei, äh, Themen besprechen.

Stefan Bürger Zum einen, ob der Wegfall von vielen Marktbegleitern auch wieder neue Chancen: eröffnet. Das hört sich jetzt natürlich ein bisschen morbide an, aber schlussendlich ist es ja so, wenngleich wir auch merken, dass das Know-how im Markt fehlt. Also viele Akteure, die jetzt nicht mehr aktiv sind, ähm, haben natürlich auch ihr Wissen mitgenommen. Stefan Bürger: Also würden Sie sagen, im Grunde ist jetzt durch diese Konsolidierung für Quarterback, aber auch für uns mit der GWA Bauprojekte auch noch mal ein neues Opportunitätsfenster aufgegangen? Tarik Wolf: Ich, ich weiß es nicht. Es fehlt der ganzen Branche eine, eine Wahrnehmung in der Politik, in der Wichtigkeit, ja. Das ist, ähm, jetzt auch, wenn, wenn die, die Autobranche staubt, wenn die Autobranche, wenn's da nicht gut geht, ist sofort ein Riesenaufschrei da, ja.

Tarik Wolf Aber die, die Wohnen und, und, äh, Wohnentwicklung, Projektentwicklung, alles, was damit zusammenhängt, Baufirmen, ähm, hat eigentlich 'ne extreme volkswirtschaftliche Bedeutung. Und die Wahrnehmung in der Politik ist die, dass dort, dass dort Leute Geld verdienen, dass dort Leute: sozusagen, äh, reich werden, dass sie dort die Mieten hochziehen, teure Kaufpreise. Tarik Wolf: Und der Wegfall vieler Marktteilnehmer führt eigentlich dazu, dass der eigentlich notwendige Lobbyismus gar nicht mehr vorhanden Stefan Bürger: ist Tarik Wolf: in meiner Wahrnehmung. Jetzt rede ich aber als Leipziger Projektentwickler und, und mit, mit 'm, mit, ähm, paar bundesweiten Niederlassungen. Äh, ich weiß nicht, wie, was die Politik erwartet oder was man von der Politik erwarten kann. Tarik Wolf: Ähm, aber zumindest, dass es kluge Entscheidungen gibt in Richtung: Wie kann ich diese Branche unterstützen? Und nicht nur reglementierende Entscheidungen gibt. Was grade passiert, ist nicht, nicht hilfreich für die gesamte Branche. Also insoweit nehme ich die, den Wegfall von Marktteilnehmern, ähm, auch 'n bisschen als Manko wahr.

Stefan Bürger Aber Sie haben den Ball auf mein letztes Thema gespielt, äh, nämlich die Frage Was brauchen wir von der Politik, um in der Projektentwicklung wieder erfolgreich sein zu können? Und dann nicht nur aus: Margen-, ähm, äh, Gesichtspunkten, sondern schlicht um den Wohnraum in den Ballungszentren, der ja nun immer knapper wird und die Bestandsmieten auch massiv treibt, mit Neubau zu entspannen. Stefan Bürger: Was, was br-, was müsste Politik ändern Ihrer Meinung nach, damit Projektentwicklung nicht nur im Einzelfall mal erfolgreich ist, sondern auch wieder 'ne serielle und auch 'ne zügige serielle – da spielt das Tempothema ja auch 'ne Rolle – äh, Zukunft hat? Tarik Wolf: Ich-- das Margenthema spielt 'ne Rolle. Für mich ist das wichtigste Thema, wenn ich ein Produkt erstelle, egal was für ein Produkt, also selbst wenn ich jetzt, ich das Beispiel sehr, sehr an, an, an den Haaren herbeigezogen, aber ich wenn ich jetzt Brötchen backe, ja, und backe Brötchen, brauch dafür vielleicht so zehn Cent, um so Brötchen zu erstellen. Tarik Wolf: Ich krieg am Markt aber nur fünf Cent. Speaker 3: Mhm. Tarik Wolf: Die Politik sorgt noch dafür, dass das am Ende vielleicht nur noch vier Cent sind, was auch immer, ja. Dann gibt's am Ende keine Bäcker mehr. Speaker 3: Mhm.

Tarik Wolf Und am Ende gibt's auch keine Brötchen mehr. Das heißt also, ich: muss natürlich als Politik, was ich bei anderen Branchen auch mache, darauf reflektieren, ich möchte, dass Wohnraum produziert wird. Tarik Wolf: Also muss ich für die, die den Wohnraum produzieren, das Ganze auskömmlich machen. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Sie zumindest nicht in 'nem mit Angst erfüllten Zukunft gucken, ob sie dann überhaupt ihr Produkt, was sie gerade für die zehn Cent, ähm, erstellt haben, dann auch verkaufen können. Also glaub ich, muss die Politik dort ansetzen und muss, ähm, den Boden dafür bereiten- Mhm. Tarik Wolf: -dass sich Projektentwickler grundsätzlich wohlfühlen, Wohnraum zu, zu bauen und vielleicht auch spekulativ- Stefan Bürger: Mhm. - Tarik Wolf: auf den Markt zu bringen. Stefan Bürger: Mhm.

Tarik Wolf Ähm, momentan ist die, die gesamte, ähm, Politik eher darauf aus, wie sie die Bevölkerung freihält von den Mietforderungen, die sich ergeben aus den als wirtschaftliche, ähm, ähm, Sinnhaftigkeit aus den Erstellungskosten, ähm, und nicht dabei, den Projektentwicklern zu ermöglichen, ähm, das günstiger, indem sie die Kapital-, Kapitalkosten senken oder halt, ähm, Subsidies dazugeben,: ähm, zu errichten. Tarik Wolf: Dieses alte KfW 55 Zuschussprogramm- Stefan Bürger: Mhm. - Tarik Wolf: wo alle jetzt so: "Oh, das war toll." Mhm. Das war toll. Stefan Bürger: Mhm. Tarik Wolf: Das hat sozusagen Eigenkapitalanteile abgebildet und dazu, ähm, sag ich mal, auch für viele Käuferschichten, die, ähm, vielleicht nicht ganz mehr aus Renditegesichtspunkten kaufen konnten, das Ganze schlagkräftig gemacht. Tarik Wolf: Ja. Stefan Bürger: Ja, das war ein sehr interessantes Gespräch. Ich hoffe auch, Sie, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, haben gewinnend das, was wir diskutiert haben, für sich nutzen können. Erst mal herzlichen Dank, dass Sie bei uns sind. Tarik Wolf, der CEO von der Quarterback aus Leipzig. Wir drücken uns die Daumen, dass unsere beide Unternehmen weiterhin erfolgreich im Bauträgermarkt unterwegs sind. Stefan Bürger: Schön, dass Sie da waren. Speaker 3: Ja, danke schön. Das wünsche ich uns auch. Und dann danke schön.